荊州市物業管理辦法全文
第四章 物業服務企業
第三十五條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格。從事物業管理服務的人員應當經過物業管理行政主管部門培訓考核並頒發崗位證書，持證上崗。
市物業管理協會應當加強對物業服務企業和物業服務人員的自律性監管，建立誠信檔案和風險預警公告制度。
第三十六條 物業服務企業必須依法取得物業服務企業資質，並按核定的資質登記從事物業管理服務活動。
物業服務企業不得轉讓或者出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
物業服務企業應當接受物業管理協會的指導和監督。
第三十七條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔物業服務區域內機電設施維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，並具有監督管理責任。但不得將該區域內的全部物業管理壹並委托或者轉交給其他單位或者個人。
第三十八條 物業服務企業享有以下權利：
(壹) 依照有關規定和物業管理服務合同，制定物業管理服務制度和措施;
(二) 依照物業管理服務合同收取物業服務費;
(三) 制止物業管理區域內的違法、違章行為;
(四) 對造成物業損失的，代表業主要求責任人予以賠償;
(五) 法律、法規、規章規定的其他權利。
物業服務企業應當履行以下義務：
(壹) 履行物業管理服務合同，提供物業管理服務;
(二) 定期公布物業服務費和***用部位、***用設施、設備維修金收支情況;
(三) 接受業主、業主大會、業主代表大會和業主委員會的監督;
(四) 接受物業管理行政主管部門的監督、指導;
(五) 法律、法規、規章規定的其他義務。
第三十九條 物業服務企業對業主、使用人的人身安全不承擔保證責任。業主、使用人與物業服務企業可以約定財產保管事項。
第五章 物業管理服務
第四十條 壹個物業管理區域應當由壹個物業服務企業進行物業管理服務。業主大會或者業主代表大會決定更換物業服務企業的，可以采取招標方式選聘新的物業服務企業。
第四十壹條 物業服務企業接受委托從事物業管理服務，應當執行業主大會或者業主代表大會決定，由業主委員會與物業服務企業簽訂物業管理服務合同。
物業管理服務合同壹般應當載明下列主要內容：
(壹) 業主委員會和服務企業的名稱;
(二) 物業管理服務區域的範圍;
(三) 物業管理服務的內容;
(四) 物業管理服務的標準;
(五) 物業管理服務的費用;
(六) 物業管理服務合同的期限;
(七) 違約責任;
(八) 物業管理服務合同解除的條件;
(九) 當事人雙方約定的其他事項。
物業管理服務合同期限壹般為3年。
物業服務企業接管物業項目，應當自物業管理服務合同簽訂之日起15日內，將物業項目情況報物業項目所在地的市、縣房產行政主管部門備案。
第四十二條 物業服務企業可以根據業主或者使用人的委托，提供物業管理服務合同約定以外的特約服務，服務報酬由雙方約定。
物業服務企業可以接受供水、供電、供熱、通信、有線電視等專業經營服務部門的委托，對物業管理區域的專業設施進行維護並代為收取相關費用。物業服務企業接受委托代行維護或代收費用，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十三條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及物業管理服務合同與服務質量相適應的原則。
根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。由物業企業管理的普通住宅的物業綜合管理服務、停車收費實行政府指導價，其他服務項目以及別墅區、非住宅區的物業實行市場調節價。
實行政府指導價的，按照屬地管理原則，由市、縣政府價格主管部門會同房產行政主管部門確定服務項目，綜合考慮物業服務質量，硬件配套設施因素，並進行服務成本監審，兼顧業主承受能力，合理制定政府指導價格標準及浮動幅度。
實行市場調節價的物業服務，由業主與物業管理企業，在物業服務合同中約定。
第四十四條 業主與使用人約定由使用人繳納物業服務費的，從其約定，但業主負連帶繳納責任。
第四十五條 物業管理區域內未售出空置房屋的物業服務費，由房地產開發企業繳納;購房後空置房屋的物業服務費，由業主從購房合同約定的交房日期開始繳納。
第四十六條 物業管理服務合同期限屆滿前3個月，業主大會或者業主代表大會與物業服務企業應當協商續聘事宜。續聘的，重新簽訂物業管理服務合同;不再續聘的，業主大會或者業主代表大會應當選聘新的物業服務企業，原物業服務企業應當在業主委員會的監督下，向新物業服務企業辦理下列移交事項：
(壹) 對預收的物業服務費據實結算後移交;
(二) 移交全部物業資料和有關的財務帳冊;
(三) 移交業主***有的房屋、場地和其他財物;
(四) 其他應當移交的事項。
第四十七條 物業管理服務應當保持物業完好、環境整潔、公***秩序良好，保障物業使用方便、安全。物業服務企業按照下列要求實施物業管理服務：
(壹) 按照國家和本市規定的技術標準和規範以及業主大會或者業主代表大會決定的物業管理服務年度計劃，實施物業管理服務;
(二) 在業主、使用人使用物業前，將***用部位、***用設施和設備使用、維護的方法、要求、註意事項以及有關規定書面告知業主、使用人;
(三) 對物業管理服務區域進行全面巡視、檢查，定期對***用部位、***用設施、設備進行維修、養護;
(四) 發現***用部位、***用設施和設備損壞時，立即采取保護措施，進行維修;
(五) 接到物業報壞報修時，限時進行維修和處理;
(六) 做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業資料和有關的財務帳冊;
(七) 發現違反本辦法或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政管理部門報告;
(八) 按照物業管理服務合同的約定，做好業主大會或者業主代表大會、業主、使用人委托的其他物業管理服務事項。
第四十八條 物業服務企業應當向市主管部門報送季度、年度統計表，以及其他相關統計資料。
第六章 物業的使用和維護
第四十九條 本市實行新建住宅物業保修金監管制度。保修金監管實行統壹交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。具體監管辦法由市房產行政主管部門制定，報市政府批準後實施。
第五十條 物業在國家規定的保修期限屆滿以後，自用部分由業主自行維修、養護;***用部位和***用設施、設備，由物業服務企業維修、養護，其費用由全體業主分攤。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公***利益或者影響其他正常使用的情況時，相關責任人應當及時維修，有關業主應當配合。
物業服務企業對物業***用部位和***用設施、設備進行維修、養護時，相關業主和使用人應當配合。
造成物業損失或者財物損失的，責任人應當承擔修繕或賠償責任。
第五十壹條 業主使用物業應當遵守法律、法規和市政府有關規定，按照有利於物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、道路、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第五十二條 業主使用物業應當遵守下列規定：
(壹) 不得擅自拆除房屋的承重結構，或損壞外貌及用途;
(二) 不得占用、損壞***用部位、***用設備或者移裝***用設備設施;
(三) 不得安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備;
(四) 不得違章搭建建築物、構築物;
(五) 不得在公***用地、走廊、樓梯、屋頂堆放雜物;
(六) 不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;
(七) 不得侵占綠地、毀壞綠化設備;
(八) 不得亂設攤點、亂懸掛、張貼、塗寫、刻畫和隨意傾倒垃圾雜物;
(九) 不得利用物業從事危害公***利益和侵害他人合法權益的活動;
(十) 不得在物業管理區域內飼養家禽和放養寵物;
(十壹) 法律、法規、規章或市政府規定的其他禁止的行為。
第五十三條 業主或者使用人裝修房屋前，應當告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修禁止行為和註意事項告知業主或者使用人，並簽定裝飾裝修管理協議。按照規定需要經過有關行政主管部門批準的，應當按照規定辦理。
因業主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等***用部位的，由物業服務企業負責修繕恢復，其費用由業主承擔。物業服務企業根據預算，要求業主預付樓道修復費，修繕後按實際支出多退少補。
物業服務企業應當對房屋裝飾裝修進行監督，對不符合安全要求的，應當勸阻制止，並及時向房產行政主管部門報告。有關行政主管部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十四條 業主、使用人和物業服務企業應當按照設計合理使用物業，不得隨意改變房屋和***用設施、設備的使用性質和用途。確需改變物業使用性質或者影響其他業主權益的，應當征得相關業主的書面同意，經業主大會或者業主代表大會討論通過，並予以備案。需要經過有關部門批準的，按照有關行政管理規定辦理。
第五十五條 任何單位和個人利用、占用物業***用部位、***用設施設備，均應符合有關法律、法規和規章的規定，並征得相關業主和業主大會或者業主代表大會的同意，並與業主代表大會簽訂協議。物業服務企業代表業主大會或者業主代表大會收取的相關收益必須用於增加維修金、改善***用設施和設備等。
第五十六條 任何單位和個人不得隨意占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。確需占用、挖掘道路或者場地的，應當符合有關法律、法規和規章的規定，並征得業主大會或者業主代表大會的書面同意。因物業維修或者公***利益需要臨時占用、挖掘道路或者場地的，應當征得業主委員會的同意，並在約定期限內恢復原狀。
物業管理區域內的機動車停車庫，應當提供給本物業管理區域的業主、使用人使用。停車位有空余的，可以臨時出租給物業權利區域外的單位、個人。其租賃期限最長不得超過6個月。
物業管理區域內機動車停車管理服務，包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等，統壹由物業服務企業負責提供或者物業服務企業委托專業停車管理單位(以下簡稱停車管理單位)負責。
物業管理區域機動車停放應遵守以下規定：
(壹) 遵守業主大會決定、管理規約和住宅小區機動車輛停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;
(二) 按照規定或約定交納停車管理服務費用;
(三) 禁止占用、堵塞消防通道和消防設施等。
停車管理單位在物業管理區域內部道路上施劃停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道、妨礙行人和其他車輛通行。
第五十七條 壹個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立獨立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬業主所有。
商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建設面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為本地建築安裝工程每平方米造價的5%至8%(具體標準由市房產管理部門發布)。縣(市、區)人民的政府房產行政主管部門應根據本地情況，合理確定每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整和定期公布。
新建住宅小區維修資金在業主委員會未成立之前，維修資金由市房產行政主管部門代收。業主委員會成立後維修資金未繳清部分由業主委員會負責收繳、歸集、核標並進入專戶。
業主未繳清物業專項維修資金的，市房產行政主管部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。在2008年2月1日《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前，建設單位維修資金應按規定補繳。使用專項維修資金的具體辦法，由房產行政主管部門會同有關部門制定。
市主管部門在銀行設立物業維修資金專戶，實行按幢立帳、專戶存儲、核算到戶、專款專用。
物業***有部分遭人為損壞的，其修繕費用由責任人承擔。
物業專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的，業主大會應當續籌物業專項維修資金。
業主委員會或物業服務企業應當至少每半年公布壹次物業專項維修資金收支情況。
物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶帳中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。
業主對房屋進行裝修的，物業服務企業可按照當地價格主管部門的規定，與業主或裝修企業約定裝修保證金(押金)、垃圾清運、裝修工人出入證押金(工本費)等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用。裝修完工後，經驗收符合申報裝修規劃，未動房屋結構，退還保證金。如動用結構，其保證金用於恢復結構，多退少補。業主拒不恢復，物業服務企業將保證金用於公***部位、公用設施設備的維護。
第五十八條 由業主和使用人***同使用的綠地、停車場庫、供電設施、給排水管道、化糞池、垃圾箱等公***設施、設備，應由有關專業管理部門修繕的由有關專業管理部門承擔修繕及費用，其余在物業維修資金中列支。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修養護的責任，並服務到戶。
物業管理區域內道路的維護，由物業服務企業負責;物業管理區域以外的道路的維修養護，由市政道路養護維修部門負責。
物業管理區域內的垃圾由物業服務企業負責收集，由市環衛管理部門轉運到指定的垃圾收集點負責處理。
物業管理區域內綠地、樹木等綠化設施的養護，由物業服務企業負責。
物業管理區域內的供電設施和維修養護，設施產權未移交出去的由物業服務企業負責，已移交出去的由相關部門負責。
物業管理區域內的供水由供水企業負責，服務到每戶，物業服務企業可以接受委托代收水費，但須簽定委托合同，由供水企業付給勞務報酬，不得轉嫁業主。
物業管理區域是指納入物業管理的物業規劃紅線內的區域，其劃分方法由市房產行政主管部門制定。
第七章 法律責任
第五十九條 違反本辦法規定，由物業行政主管部門或有關行政主管部門依照有關法律、法規、規章的規定予以處罰。
第六十條 建設單位不向物業服務企業按時辦理移交事宜，由物業行政主管部門予以查處。業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業應依法予以追繳。
物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。
業主、業主大會或者業主代表大會、物業服務企業、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以通過和解或者調解解決;不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第六十壹條 當事人對房產行政主管部門及有關行政主管部門作出的行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民***和國行政復議法》或者《中華人民***和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提出行政訴訟;逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第六十二條 房產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職位權、徇私的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第六十三條 本辦法中有關專業用語的含義：
(壹) ***用部位。是指房屋建築主體承重結構部位(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、樓屋頂等)、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(二) ***用設施。是指物業管理區域內，由業主和使用人***同使用的無名稱道路、園林綠地、停車場地、供電設施、消防設施、垃圾箱、規定標識、文體設施、郵政信箱、信息網絡系統和建築智能系統等;
(三) ***用設備。是指房屋建築內由業主和使用人***同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、供氣、供暖設備等。
第六十四條 本辦法中管理規約、業主大會或者業主代表大會議事的示範文本，由市房產行政主管部門制定;物業管理服務合同、前期物業管理服務協議、前期物業管理服務合同的示範文本，由市房產行政主管部門會同市工商行政主管部門制定。
第六十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工業、倉儲等非住宅物業管理活動，可參照本辦法執行。
第六十六條 本辦法實施中的具體問題，由市房產行政主管部門負責解釋。本辦法自2011年7月1日起施行，荊州市人民的政府令第43號《荊州市物業管理辦法》同時廢止。
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