購房者在購買商品房時壹般會接觸到產權年限這個概念，對買房人來說，壹般購房前會詢問樓盤的土地性質、土地年限，但對土地年限還剩下多少年卻缺乏關註。土地剩余使用年限對於部分購房者來說是壹個陌生的概念，但卻是壹個不可忽視的問題。
土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利，取得的土地使用權是有期限的。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。
現在購房者買房都看重70年大產權大紅本，但是對於房屋真正的使用年限剩余多少年有很多人忽略了。購房者在購買商品房時壹定要對房屋的使用年限有所了解，這裏就包括房屋本身土地使用權是多少年以及房屋剩余使用權是多少年，不能買壹套40年產權的房子只能用20年，這是得不償失的。
70年產權從開發商拿地算起
目前我國住宅用地的土地使用年限為70年，但這並不意味著從市民購買時算起，而是從土地競拍之日起計算。從開發商拿地到開工建設，再到房屋建成業主入住，這中間的時間不等，至少需要兩三年時間。也有壹些特殊情況：開發商拿地過大，然後分期開發，那麽後期開發的房子在年限上就有壹些縮短；土地被開發商拍下之後，由於種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，十幾年過去之後才開始開發，等到建成後十幾年的使用權就沒有了。業內人士分析，房屋使用年限縮水3-5年是正常的，但縮水10年以上就有問題了。
為避免購房者利益受損，購房者在買房時，要看清楚樓盤《國有土地使用證》上，證件簽發的日期以及土地終止日期，這樣就可以知道樓盤真正的產權以及房屋剩余多少使用年限。
按照我國《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，確實可以自動續期。《城市房地產管理法》第二十壹條也規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前壹年申請續期，除根據社會公***利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。雖然目前法律規定，土地使用年限到期可續期，但上述規定，並沒有明確續期的土地使用費支付標準和辦法。
四十年產權的房子能買嗎？
買開發商40年產權後並不是能真正擁有房屋40年，房屋產權年限到期後需要續期。
40年產權房並不是小產權房也不是違章建築，是可以正常購買的。這裏所說的產權是指土地使用年限，即土地使用證上載明的40年。壹般情況下40年產權為商業、旅遊、娛樂用地，這類房屋住戶的水電費將按照商業的標準，比普通居民用電用水價格要高。
購房者在購買商品房壹定要對房屋的年限有所了解，不能買壹套40年產權的房子只能用20年，這是得不償失的。另外，開發商在銷售房屋時也應對客戶說明商品房使用年限具體有多久的問題。
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土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。取得的土地使用權是有期限的。
土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。
房屋所有權，又叫房屋產權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的範圍內，可以排除他人的幹涉，對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分。房屋所有權是沒有產權年限限制的。
（以上回答發布於2016-06-28，當前相關購房政策請以實際為準）
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