江蘇省物業管理條例(2000年2月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過根據2000年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定修正， 2003關於修改《江蘇省物業管理條例》的決定)第壹章總則第壹條為了規範物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的規定，結合本省實際，制定本條例。 第二條本條例適用於本省行政區域內的物業管理活動。配套設施較為完善的新建住宅區和既有住宅區應當實行物業管理。配套設施不全的原有住宅區，由當地人民政府進行整治，逐步創造條件實行物業管理。配套設施較為完善的樓宇、工業區等物業應當實施物業管理。第三條省人民政府建設行政主管部門是本省物業管理行政主管部門。市、縣(市、區)建設(房地產)行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。縣級以上地方人民政府其他有關部門應當按照各自職責，做好相關管理工作。第四條縣級以上地方人民政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。第二章業主的自我管理第五條業主通過業主大會或者業主代表大會、業主委員會對物業實施自我管理。物業管理區域內業主人數較少的，可以由業主自行決定物業管理的組織形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主可以委托代理人出席業主大會會議。業主也可以委托物業管理區域內的其他業主出席業主大會。代表委托人參與的代理人必須代表自己表達委托人的真實意思；如有書面意見，應代為轉發。業主大會可以決定成立業主大會，並根據業主大會的授權履行相關職責。第六條業主享有下列職權: (壹)出席業主大會，對涉及業主利益的重大事項進行表決；(二)擁有業主委員會的選舉權和被選舉權；(三)監督業主委員會的工作；(四)選擇物業管理企業；(五)與物業管理收費相壹致的服務；(六)監督物業管理企業的管理服務活動；(七)法律法規規定的其他職權。業主承擔以下義務: (壹)遵守物業管理的法律、法規和規章；(2)遵守業主公約；(三)遵守業主大會和業主委員會的相關決定；(四)按照合同約定繳納物業管理服務費；(五)按照國家和省的有關規定繳納維修基金；(六)法律法規規定的其他義務。第七條業主大會行使下列職權: (壹)審議、修改和通過業主公約、業主委員會章程；(二)選舉和更換業主委員會成員；(三)審議業主委員會的工作報告；(四)監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；(五)審議批準業主委員會關於選聘或者解聘物業管理企業的報告；(六)決定涉及業主利益的重大事項。(七)法律法規規定的其他職權。第八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則召開。業主委員會應當在業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經20%以上的業主提議，或者物業管理區域內30%以上有表決權的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會應當在收到提議後15日內就提議的議題召開業主大會。有表決權的業主人數，普通住宅實行壹人壹票；其他物業按照其擁有的物業建築面積計算，具體計算規則由設區的市人民政府物業管理行政主管部門制定。業主大會應當有代表半數以上表決權的業主參加。業主大會決定的事項，應當經出席業主大會的業主所持表決權的半數以上通過。業主大會決定制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。第九條在物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到50%，或者已交付使用的物業建築面積達到30%但不足50%，但已使用壹年以上的，應當依照本條例的規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。物業所在地物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。第十條業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。業主委員會應當履行下列職責:壹？召集和主持業主大會；？兩個？擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修改草案，並報業主大會通過；？三個？經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，並就合同條款征得業主大會同意，負責與物業管理企業簽訂、變更或者終止物業管理合同；？四個？經業主大會批準，負責維修基金的管理和使用，維修基金不足時繼續籌集；？五個？審定物業管理企業提出的年度物業管理工作計劃和重大措施；？六個？聽取業主和使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；？七個？執行業主大會的有關決定；？八個？接受業主、業主大會和物業管理行政主管部門的監督；？九個？督促業主和使用人遵守業主公約和相關規定；？十個？法律法規和業主大會賦予的其他職責。第十壹條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會成員人數應當為五至十五人的單數，其成員不得在物業管理企業兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會可以選舉壹名主任和若幹名副主任。業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集。會議必須有過半數委員出席，決定必須經業主委員會全體委員過半數同意。業主委員會不得從事經營活動。第十二條業主委員會由業主大會選舉產生，自選舉產生之日起三十日內，向當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案後出具相關證明文件並予以公布。依法成立的業主委員會，自選舉產生之日成立。第十三條業主公約是業主訂立的關於物業使用、維護和管理的行為規範，對全體業主和使用人具有約束力。業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，並自生效之日起十五日內報物業管理行政主管部門備案。第十四條業主大會和業主委員會作出的決定應當在物業管理區域內公布，並對全體業主和使用人具有約束力。業主大會和業主委員會作出的決定不得與法律、法規和規章相抵觸。省人民政府建設行政主管部門可以制定業主公約和業主委員會章程的示範文本。
第三章物業管理企業第十五條物業管理企業應當自領取《企業法人營業執照》之日起30日內，持有關證件。
文件方向
機關所在地物業管理行政主管部門應當予以備案。
物業管理企業應當按照國家規定實行資質管理。
第十六條物業管理企業享有下列權利: (壹)依據法律、法規、規章和合同制定物業管理制度；(二)收取物業管理服務費；(三)制止違法建設或者其他侵犯業主權益的行為，並可以向人民法院提起民事訴訟；(四)聘請專業公司承辦專項業務；(五)拒絕任何形式的攤派；(六)法律法規規定的其他權利。物業管理企業承擔下列義務: (壹)執行物業管理的行業規範和服務標準；(二)履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益；(三)接受業主和業主委員會的監督；(四)定期公布物業管理服務收支賬目和維修資金使用情況，接受質詢和審計；(五)接受政府有關行政部門的監督和管理；(六)法律法規規定的其他義務。
第四章物業管理服務及收費
第十七條新建住宅物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業管理企業。物業管理企業承擔從物業出售到業主委員會正式簽訂物業管理合同的前期物業管理服務。新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。物業交付使用後，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新聘用物業管理企業，並簽訂物業管理合同。第十八條前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括: (壹)當事人和物業的基本情況；(二)雙方的權利和義務；(三)物業管理服務和服務質量要求；(四)物業管理服務費的標準和收取方式；(五)物業管理服務用房的使用、管理和收益分配辦法；(六)維修資金的管理和使用；(七)合同的有效期限、終止和解除；(八)違約責任和解決爭議的方式；(九)雙方約定的其他事項。第十九條前條規定的物業管理服務主要包括以下內容: (壹)物業使用部位和設施的日常維護和管理；(二)物業管理區域內的日常環境衛生和綠化管理；(三)協助管理物業管理區域內的治安、安全、消防、交通等事項；(四)物業裝修、垃圾清運等管理服務的安全性能；(五)業主要求的室內專項維修服務；(六)物業檔案管理。前期物業管理咨詢和物業管理合同中沒有物業管理服務專項約定的，當事人不承擔責任。第二十條在壹個物業管理區域內，只能聘請壹家物業管理企業提供物業管理服務。物業管理企業可以委托專業公司實施物業管理區域內的專項服務，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。第二十壹條物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。第二十二條物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務以及提供代理服務和專項服務的費用。物業管理服務費的收取應當遵循合理、公開和與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭。普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應當根據業主的要求提供代理服務和專項服務，具體由物業管理企業與業主協商確定。確定政府指導價，應當依法舉行價格聽證會，以合理的物業管理服務成本為基礎，並考慮業主的經濟承受能力。第二十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用，並以用戶計量器具顯示的數值作為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等服務的最終用戶。上述單位可委托業主或使用人實施收費等服務，雙方應簽訂有償服務合同。物業管理企業接受委托收取前款相關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。第二十四條物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同向業主收取。已竣工但尚未出售或移交給物業買受人的物業，由建設單位繳納。物業被他人出租、出借或者以其他方式使用的，物業管理服務費可以由使用人繳納，業主承擔連帶責任。第二十五條物業管理企業的收費項目、標準和收支情況，應當按照合同約定，定期向業主公布，並接受業主委員會的監督和查詢。第二十六條業主委員會經業主大會批準解聘的物業管理企業，應當在接到解聘通知後七日內退出物業管理區域，並將物業管理的相關設施和必要的資料移交給業主委員會或者新選聘的物業管理企業。
第五章物業的使用和維護
第二十七條新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理設施，制定物業管理實施方案。開發建設單位移交住宅區時，應當按照住宅區總建築面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬於住宅區全體業主。配套使用的地下室、底層架空層及其他附屬設施、附屬設備、* * *部分歸全體業主所有。第二十八條物業管理企業接收物業時，應當按照物業管理行政主管部門制定的物業接收辦法，與委托方進行接收。物業管理的委托方應當按照規定向物業管理企業移交相應的物業檔案。物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當向委托方或者其指定的物業管理企業移交物業管理檔案。第二十九條物業管理區域內禁止下列行為: (壹)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；(二)侵占或者損壞物業* * *部位、* *設施設備，擅自移動* * *設施設備；(三)擅自施工的；(四)侵占綠地，破壞綠化；(五)隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物；(六)堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物質，超標排放汙染物或者發出超標噪聲和振動；(七)未經批準擺攤設點的；(八)亂停放車輛；(九)在建築物或者構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；(十)利用財產從事危害公共利益或者侵犯他人合法權益的活動；(十壹)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；(十二)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。第三十條業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和註意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人損壞承重結構時，應當及時勸阻，並向有關主管部門報告。第三十壹條物業應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，並報有關主管部門批準。第三十二條任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路和場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當提前告知物業管理企業，並在約定期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應的賠償。第三十三條利用物業設置廣告等經營性設施的，應當經相關業主書面同意，業主委員會、物業管理企業到相關部門辦理審批手續。除合同另有約定外，經批準的經營設施收入扣除物業管理企業代理費後，30%用於補貼物業管理公司服務費，70%納入維修基金。第三十四條業主、業主委員會和物業管理企業應當定期對物業進行維修和養護。出現危及安全、影響市容、侵害公眾利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修、保養。物業管理企業對物業的部位和設施進行維修時，相關業主和使用人必須予以配合。因妨礙維修造成財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。第三十五條物業管理區域內的市政公用設施及相關設備設施，由市政、供水、供電、供氣、通信、環衛、綠化等部門按規定負責維護，原有職責和維護渠道不變。有關部門委托物業管理企業維修養護的，應當支付維修養護費。第三十六條房屋在國家規定的保修期滿後的維修責任，按照下列規定承擔: (壹)房屋室內部分由所有權人自行維修；(2)外墻、樓梯間、通道、屋頂、水管、公共水箱、加壓泵、機電設備、* * *用天線、消防設施等* * *用設施設備由物業管理企業按照合同約定定期維護。第三十七條壹個物業管理區域內有兩個以上業主的，應當對物業的部位和設施設立維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金應當存入政府指定的銀行，並設立專門賬戶。維修基金應當按幢建賬、分戶核算。業主過戶時，維修基金賬戶剩余部分不予返還，過戶時與房屋所有權壹並結算。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅建築結構相連接的非住宅物業的業主繳納的維修基金，應當專項用於物業保修期滿後物業的部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。征收、使用和管理辦法按照國家有關規定執行。其他物業交納的維修資金的具體收取、使用和管理辦法，由省人民政府參照國家有關規定制定。第三十八條維修基金屬於全體業主，專項用於保修期滿後物業的部位和設施的大中修、更新和改造，不得挪作他用。業主委員會應當定期公布維修基金的收支情況，接受業主的監督。
第六章法律責任
第三十九條業主或者使用人未按照物業管理合同的約定繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以催繳。逾期不繳納的，物業管理企業可以按日加收萬分之五的滯納金。第四十條建設單位未按照規定提供物業管理服務的，由物業管理行政主管部門責令限期補建。逾期不補建的，補交補建價款，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。第四十壹條物業管理企業違反本條例的，按照下列規定予以處罰: (壹)未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令停止活動，沒收違法所得，可以並處五萬元以上二十萬元以下罰款。(二)違反合同約定的服務質量標準的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以壹萬元以上三萬元以下的罰款；(三)因* * *部位和* * *設施設備管理不善造成物業環境惡化的，由物業管理行政主管部門給予警告、降低資質等級或者吊銷資質證書，可以並處1萬元以上3萬元以下的罰款。(4)?接到解聘通知後七日內拒不退出物業管理區域，妨礙物業管理區域正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新選聘的物業管理公司移交物業管理相關設施和必要材料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級，直至吊銷資質證書；造成物業管理相關設施或者必要資料損壞或者丟失的，應當承擔賠償責任。第四十二條未按照規定繳納維修基金的單位和個人，由物業管理行政主管部門責令限期繳納；逾期仍不足額繳納的，可按日加收萬分之五的滯納金。違反本條例規定，挪用維修資金的，由物業管理行政主管部門追回被挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，並可處以被挪用金額二倍以下的罰款；物業管理企業挪用維修基金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十三條違反本條例規定，依法應當由工商、物價、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規和規章的規定執行。第四十四條物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十五條當事人對行政部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。第七章附則第四十六條本條例有關用語的含義: (壹)本條例所稱業主，是指物業的所有權人；(二)本條例所稱使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人；(三)本條例所稱物業，是指房屋及其附屬設備、設施和相關場地；(四)本條例所稱物業管理區域，是指統壹實施物業管理的相對獨立的區域；(五)本條例所稱物業* * *用部位，是指物業的主要承重結構部位(包括基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等。)、室外墻面、門廳、樓梯、走廊等。；(六)本條例所稱物業使用的設施設備，是指物業區域內全體業主所有並使用的下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池塘、非經營性停車場、公益性文化體育設施和* *等。第四十七條設區的市可以根據本條例制定實施細則。第四十八條本條例自2006年3月1日起施行。