盤活出險房企資產，優質房企優勢有望進壹步擴大。
近日，第壹財經記者獲悉，央行、銀保監會聯合對金融機構發出通知，要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支持優質房地產企業並購出現經營風險的房地產企業優質項目。
通知內容主要涉及六個方面，即穩妥有序開展並購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供並購融資顧問服務、提高並購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。
市場分析人士認為，監管此舉意在緩解出險房企流動性壓力，未來隨著政策多維度發力，優質房企優勢有望進壹步擴大。受此消息影響，20日早盤，地產股開盤表現強勢。板塊指數漲0.95%，位列行業漲幅榜第二位。
盤活出險房企資產
壹直以來，並購方式都是盤活出險房企資產的重要手段。但值得註意的是，與此前幾輪房地產行業並購重組交易標的多以股權為主有所不同，通知此次明確，重點支持優質房地產企業兼並收購出險和困難房地產企業的優質項目，而非企業本身。
通知明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼並收購流動性困難房地產企業的優質項目。
“過去，房地產企業也會出現壹些經營困難，國內每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出並不會對市場產生影響，其中壹個重要的風險化解手段就是並購，由別的大型企業收購或者把項目買去。目前，壹些相對比較大的房地產企業出現了風險事件，做好相關風險化解工作，並購也是壹個很重要的手段。”第壹財經從接近監管人士處了解到，此次《通知》兼並收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與並購的房地產企業本身。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，並購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現爛尾的住房項目等，與收購企業股權等沒有關系，是經營的範疇。“預計並購方面的銀行貸款、並購的相關債券等會明顯發力，以給此類並購業務提供更優質的金融服務。”
平安證券研報指出，《通知》意在加快協助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目；收購主體自身條件要好。
在當下的房地產行業，並購也許是速效藥，是激活企業和盤活資產的重要途徑。20日，據市場消息，融創中國近日成功出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，預計交易總價在26.8億元。近兩個月來，融創通過項目處置、資本運作等方式，回籠資金規模超過200億元。
12月8日，招商蛇口在交易商協會註冊並購票據，募集資金用於房地產項目的兼並收購。
在風險把控方面，《通知》也進壹步明確，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性。不能只看項目的表面，還要穿透到底層，查看該項目是否合規，同時要嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強並購貸款的風險控制和貸後管理，做好資金用途的監控。
根據《商業銀行並購貸款風險管理指引》規定，商業銀行對單壹借款人的並購貸款余額占同期本行壹級資本凈額的比例不應超過5%；並購交易價款中並購貸款所占比例不應高於60%；並購貸款期限壹般不超過七年。
行業格局有望重塑
2021年9月以來，房企信用事件時有發生，銷售下行疊加融資困境讓多家大型房企陷入流動性危機。這也讓房企並購融資陷入了“死循環“，比如壹些房企擔心對經營困難的房企承債式收並購，可能會影響收並購方自身的負債指標；同時，銀行受限於監管指標管理，在放貸方面也存在壹定限制。
融資環境改善是房企開展項目並購的直接動力源。四季度以來，金融部門多次發聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進房地產業健康發展和良性循環”。
與此同時，金融管理部門多場重要會議相繼召開，推進維護房地產行業良性循環。據悉，近日，央行、國資委召開房地產企業座談會，參會機構主要為優質的大型民營房地產企業以及國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則並購出現風險的大型房地產企業的優質項目。
此外，央行、銀保監會也於近期召集部分銀行業金融機構進行座談，希望銀行業金融機構能夠積極推進並提供並購貸款，對出現風險的大型房地產企業不要盲目抽貸斷貸。
平安證券認為，隨著相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優質民企、央國企有望借助政策東風擴大優勢。同時，政策在項目選擇、融資支持、風險管理等方面的支持，亦有望幫助受讓房企控制並購風險。
根據Wind資訊統計，截至12月19日，2021年第四季房地產行業並購金額2678.4億元，環同比分別增長103%、71.5%。
平安證券預計，從美日經驗來看，陣痛期後行業均迎來並購整合高峰，本次政策出臺有望加速行業洗牌，“劣幣”出清後行業格局有望重塑，優質房企優勢有望進壹步擴大。隨著更多支持政策落地，行業收並購有望進壹步放量。