關註房產的人，不少都接到過農家院出售的信息，價格10萬多壹點，就可以擁有壹個300平左右的農家院，宣傳內容中說，不管是自住還是投資都很不錯。部分農家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等，作為購買農家院的贈品，讓很多投資者看了都很心動。然而，購買這樣的農家院在法律上是否受到法律保護？是否可以長期持有？
問題壹，農村買房是否受到法律保護？
我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
因此，購買到的房屋實則為小產權房，即城裏人在鄉下買房時，拿到的村裏或是鄉裏的產權。小產權房實際上沒有真正的產權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。
顯然，在現行政策下，“小產權房”無疑屬非法之列，在農村投資買房是不受法律保護的，壹旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。即使擁有房屋的合法使用權，翻建房屋也是不受法律保護的。所以購買房屋後想要對房子進行改造，也不受法律保護。
問題二，購買還是長期租憑？
仔細詢問購買細節時，購買實為長期租賃，期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院，銷售開發已形成了壹定規模。同時，這些農家院都形成了小區，擁有統壹的物業，更好地方便居住者。
問題三，租賃期限越長越好？
在租賃問題上，商家承諾租期足夠長，不會影響使用，通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》第二百壹十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者在簽署合同時壹定要看清租期，切莫認為租期越長越好。
不建議購買或承租農業生態別墅
實際上，早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區縣全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，並由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅，對於變相搞房地產開發的單位和個人追究刑責。
目前市場上出售的農家院，大多租用農村集體土地，建有配套房。銷售者聲稱“雙方簽訂的是租地合同，不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定”。然而不少在售農家院的建築面積都超出了規定。
北京市齊致律師事務所律師林莉此前接受采訪是表示，“農業生態別墅是高房價背景下的產物，是小產權房的變種。這種變相的房地產開發易造成耕地流失，不符合法律法規，建議不要購買或承租。”
（以上回答發布於2015-07-22，當前相關購房政策請以實際為準）
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