國稅發(2009)31號文件第32條規:除以下幾項預提(應付)費用外,計稅成本均應為實際發生的成本.
(壹)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的,在證明資料充分的前提下,其發票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10%.
(二)公***配套設施尚未建造或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用.此類公***配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規規定必須配套建造的條件.
(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提.物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金.
房地產開發企業此類事項是否可以適用34號公告第6條的相關規定.
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第32條列舉的可以預提計入成本的項目,屬於對34條實際發生支出的補充規定.也就是說,除第32條所規定的項目可以預提外,其它成本費用都必須是實際發生的,且取得合法憑據的.
國家稅務總局2011年第34號公告同樣適用與房地產企業,但是對於房地產企業依據的31號文件第32條的規定預提的費用,不受在匯算清繳前取得相應有效憑證的限制性規定.這也就是說明,房地產企業依據31號文件第32條所預提的成本費用是明確規定可以預提扣除的項目.
房地產開發成本預提會計分錄是怎樣的?
預提成本分兩種情況:
1、成本組成因素不需要經過入庫出庫環節的做如下分錄:
借:主營業務成本(或其他業務成本)
貸:應付賬款
2、成本組成因素需要經過入庫出庫環節的又分為兩種情況:
(1)使用原有庫存材料(或產成品)的做如下分錄:
借:主營業務成本(或其他業務成本)
貸:原材料(或產成品等)
(2)使用新采購(或新出產)未辦理入庫手續的材料(或產成品)的做如下分錄:
首先做預估入庫分錄:
借:原材料
貸:應付賬款
然後做出庫分錄
借:主營業務成本(或其他業務成本)
貸:原材料(或產成品)
當能確定實際成本的時候可以將該筆業務紅沖後,根據實際金額填制分錄,也可以根據差額填制相關分錄.