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**************置業有限公司
目 錄
第壹章、標的介紹
壹、****花園的地理位置
二、物業概況
三、物業管理用房
四、物業管理的內容和要求
五、投標人的資質與條件
六、有關說明
七、獎懲措施
第二章、投標須知
壹、投標依據
二、投標程序
第三章、投標書的編制要求
壹、技術標書的項目內容
二、商務標書的項目內容
第四章、投標書密封和送達要求
第五章、開標、評標、定標
第六章、投標報價要求及評標標準
第七章、擬簽訂合同的主要條款
第八章、其他事項的說明
第壹章 標的介紹
****花園由*******************置業有限公司開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，加強物業服務水平，現按照國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《**市主城區物業管理招投標工作規程》的規定，采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
壹、****花園的地理位置
****花園位於風景優美的**市站前區，東至萬羅山路，西至經五路，南至緯四路，北至緯三路。
二、物業概況
（壹）整體概況
項目總建築面積 170678 平方米，建設用地面積98884 平方米，其中住宅建築面積161014平方米，商服公建建築面積9664平方米。本項目分兩期建設。
第壹期：建設範圍1#-3#、5#-16#，***計15幢，規劃建築面積約55788平方米，計劃2010年12月31日交付使用。
第二期：建設範圍17#-32#樓及小區幼兒園、地下汽車庫，***計17幢，規劃建築面積約 114890 萬平方米(其中高層建築面積約30423萬平方米)。計劃2011年12月31日交付使用。
（二）公用設施概況
1、****花園多層房屋水、電、燃氣均采用壹戶壹表，高層房屋待定。
2、設有幼兒園、公廁、垃圾收集點、公***汽車及自行車庫等公建配套設施。
3、路燈、樓梯燈、綠化等公***設施用電用水單獨安裝計量表。
（三）智能化系統概況
1、安全防範系統：（1）小區周界防越報警系統（2）電視監控系統（3）樓宇可視對講系統（4）家庭住戶報警系統（5）電子巡更系統。
2、物業管理系統：（1）緊急廣播與背景音樂系統（2）小區信息發布系統。
三、物業管理用房
1、由開發商按項目總建築面積3‰比例（且不少於510平方米）提供物業管理用房，產權屬業主***有。
2、****花園路面停車位統壹委托物業公司管理。
四、物業管理的內容和要求（根據開發合同內容調整）
1、房屋及***用部位、公用設施、設備的使用管理和維修養護；
2、房屋***用部分和公***場所的保潔服務；
3、綠化養護和管理；
4、安全監控、巡視等安全防範，維持公***秩序；
5、車輛進出及停放和管理；
6、配合社區建設；
7、物業檔案資料的保管；
8、受托向業主、使用人提供的特約服務；
9、園區民服務；
10、園便區文娛活動組織；
11、法律政策及合同規定的其他事項；
12、其它物業管理事項。
要求以上服務需達到《**市住宅物業服務分等定級收費指導標準》規定的服務等級四級以上。
五、投標人的資質與條件
1、具有國家住房和城鄉建設部《物業管理企業資質管理辦法》規定的壹級物業服務企業資質證書，能承擔本項目招標文件所規定的物業管理要求，並具有良好的工作業績和履約記錄。
2、投標人接管過綜合住宅小區。
3、投標人所服務的小區中有國優和省優項目。
六、有關說明
1、除標書中已註明設施及設備外，若投標單位提出需增設備，可以在標書中列明，中標後在訂立委托合同時可與開發商協商解決。
2、標書中具體待定的配套設施，投標單位可提出合理性、可行性建議，視作標書創新內容予以評分，對於合理性建議招標單位將予以采納。
3、投標人所服務的樓盤當中有**集團其他樓盤的優先考慮。
4、招標單位按照物價部門文件規定支付空置房的物業費。
七、獎懲措施
中標單位必須參加**市物業管理主管部門組織的日常檢查和年度考評。考評不達標或管理未能達到投標書承諾目標，**仲裁委員會可裁定終止物業服務委托合同，由中標單位承擔違約和賠償責任。
第二章 投標須知
壹、投標依據
1、國家、安徽省、**市物業管理相關政策、法規。
2、本招標文件。
二、投標程序
1、2010年5月7日~16日前，在**網上房地產上發布《****花園前期物業管理招標公告》。
2、2010年5月17日~ 18日下午5:30前，接受物業公司報名，地點：上海**集團?*****置業有限公司（聯系電話：******，聯系人：***）。
3、2010年5月19日，發招標文件。
4、開標時間、地點另行通知。標書密封自行攜帶。
5、確定中標單位後3日內，中標單位與招標單位簽訂《前期物業服務合同》，辦理有關手續。
第三章 投標書的編制要求
本次評分分為技術標和商務標兩部分。技術標及商務標報價部分采用暗標，內容編制要求如下：
壹、技術標書的項目理念和目標
1、要求結合本項目的規劃布局，智能化等硬件設施配置及針對本物業不同類型業主的不同特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2、物業管理機構運作方法及管理制度。
包括機構設置、組織框圖、工作流程安排。管理、激勵、監督、反饋機制等規章制度，企業的近期目標、遠期規劃。
3、管理服務人員配置和管理。
分期交付各階段管理服務人員配備、數量、素質、精神；
人員的培訓和管理。包括人員錄用和考核、專業培訓計劃、獎懲淘汰機制，人員上崗儀表、行為、態度的標準規定。
4、物業管理用房及相應管理設施的配置。
提供物業管理用房的使用計劃、裝修標準、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。提出物業公司進駐‘****花園’辦公，需由招標單位撥付的前期開辦費用金額。
5、物業管理費用的收支預案。按招標文件項目分別列收入、支出項目，編制收支預算書；列出收支盈虧情況測算，增收節支措施，有明確的以業養業的發展計劃、指標和較強的發展後勁。
6、物業管理服務分項標準與承諾。
6.1房屋零修、急修及時率；
6.2維修工程質量合格率；
6.3綠化完好率；
6.4保潔率；
6.5道路、路燈及公***樓道公***燈具完好率；
6.6管理費收取率；
6.7業主投訴率與處理率；
6.8業主物業管理滿意率；
6.9消防火災發生率；
6.10治安事件發生率。
7、物業的維修養護設想。
7.1對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；
7.2物業管理區域內房屋設施、設備管理、維修管理措施；
7.3市政等公***設施管理實施措施；
7.4保障物業管理區域內環境衛生的措施；
7.5物業管理區域內公***秩序的維護及治安的具體實施方案；
7.6****花園綠化養護管理的具體措施；
7.7智能化設施的管理與維修方案；
7.8各類管理檔案的建立與管理。
8、物業維修和管理的應急措施。
8.1業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無燃氣的應急措施；
8.2****花園物業管理範圍突然斷水、斷電、無燃氣的應急措施；
8.3業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；
8.4雨、汙水管及排水管網阻塞的應急措施；
8.5發生火警時的應急措施。
9、初期管理方案和措施：
9.1****花園期末交付前準備階段管理：人員的安排、管理、監督、配合及費用方案；
9.2入住工作程序及制度；
9.3便民服務項目，按有償服務和無償服務兩部分逐項分列；
9.4業主、使用人房屋裝修及外觀管理的措施及承諾；
9.5建築垃圾的處理措施；
9.6安全防範措施：車輛、流動人口、噪音控制等；
9.7管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作的措施；
9.8對****花園建設期內有關配套的合理化建議。
9.9豐富社區文化，加強社區建議。
10、提供《臨時管理規約》的建議稿。
二、商務標書的項目內容
1、****花園管理費報價表；
2、投標申請報告。在報告中表明“投標人對招標文件所提出的規定和要求表示理解，投標書連同招標者的書面中標通知書均具有法律約束力。”
3、法人代表證明或法人代表的授權委托書；
4、《工商營業執照》復印件、《物業管理資質等級證書》及其他證書；
5、投標單位基本情況說明，包括企業性質、註冊地址、通訊地址、法人代表姓名、人員情況、管理業績、企業發展方向等；
6、投標單位法定代表人、擬派出****花園管理機構負責人履歷表（姓名、簡介、職稱、經歷）和專業資格證書（復印件）；
第四章 投標書密封和送達的要求
壹、投標書外包裝及文書要求
1、主投標書通篇不能出現投標單位名稱的字樣，投標單位的相關示意性提示及標誌投標單位的信息。
2、按投標書編制要求，各投標單位應將技術標和商務標分開裝訂，但同時裝入壹個文件袋內（可以分袋包裝）。
3、技術標和商務標書統壹使用A4紙，文件中應無塗改，用A4紙封面，豎向裝訂成冊，壹式伍份。
4、每個文件袋封面要求寫明投標項目、投標單位名稱、地址、郵編、法定代表人及送達的日期。
5、每個文件袋封口要求用薄紙粘貼，在騎縫處加蓋投標單位的公章和法定代表人的圖章。
二、投標文件有下列情況之壹者，為無效投標書
1、投標文件未按規定密封；
2、未按招標文件說明的技術標和商務標的規定制作；
3、投標書未經法定代表人簽字或蓋章及未蓋投標單位公章；
4、收費測算標準超過招標文件規定範圍，以及未按指標文件規定測算費用。
5、標書未在規定最後時限前送達指定地點；
6、投標單位未參加評標會議；
無效投標書將不參加開標、評標程序。
三、投標保證金
投標單位應在規定時間內至招標工作小組領取標書，並同時繳納標保證金人民幣2000元整，未中標者在招標人確定中標後的3日內退還保證金，利息不計。投標過程中無正當理由撤回投標文件或自動棄權的，保證金不予退還。或中標單位在規定時間內拒簽合同的，保證金不予退還，給招標人造成損失的，中標單位應當負責賠償。
四、投標文件處理
中標單位的投標文件將成為物業服務合同的有效組成部分。
第五章 開標、評標、定標
壹、開標
1、開標由招標人主持。
2、邀請**市物業管理行業主管部門、紀檢、物價、社區居委會等有關單位人員以及所有投標單位負責人參加。
3、市第五紀檢組對本次投標做全程監督。
二、評標
1、招標領導小組負責評標工作的指導、監督、解釋工作。
2、本項目的評標委員會成員***設5人。其中招標單位指派1人，其他4人由招標工作小組從市房管局建立的專家名冊中現場抽取。
三、評標程序
1、檢查投標文件的密封情況，經確認後由投標工作人員當眾拆封，宣讀。
2、由評委分別對技術標和商務標進行評議打分，取平均分為其得分。
四、定標
1、評標委員會現場統分、合議，確定中標結果。
2、得分之和最高者為中標單位，如出現相同得分，由評委評議決定，評標結合後，由招標單位發出中標通知書。
第六章 投標報價要求及評標標準
1、評標分值按技術標30分，商務標報價55分，企業業績及綜合情況15分組成。
2、技術標：根據招標文件要求的內容進行評分，滿分30分。
3、商務標：
3.1有效投標報價區間：多層住宅有效報價範圍為0.55—0.6 元/m2?月，高層住宅有效報價範圍為0.8—0.9元/m2?月，商業有效報價範圍為 1.0—1.2 元/m2?月。超過有效報價範圍為無效報價，評標時作零分處理。
3.2商務報價標底：設置5個不同的標底系數（0.95—1.05），開標當日,現場抽取確定，以投標人報價加權平均值乘以抽取的系數後方為有效標底。
3.3評分：與標底相同者得滿分55分，投標報價每高出或低於標底0.01元/m2?月,均扣1分。
第七章 擬簽訂合同的主要條款
1、中標單位應按照招標文件、投標文件和國家有關規定，與招標單位簽訂委托合同。中標單位承諾及時全面地履行管理和服務的義務，不得縮小範圍和降低標準。
2、前期物業服務合同簽訂後，中標方不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目分解後分別向他人轉讓。
3、****花園竣工交付後，招標單位應及時向中標單位移交物業用房，並及時支付承諾的物業前期費用。
4、中標方有義務對托管物業的管理，和公***設施、設備進行日常管理和養護。托管合同終止移交時，應能保證上述物產能夠正常使用。
第八章 其他事項的說明
1、招標投標原則：公開、公平、公正、誠實信用。
2、評標原則：質量優良、收費合理、行為規範、信譽良好、服務等級高。
3、投標人相互串通投標或與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的，中標無效，並依照相關法規規定，由房地產行政管理部門依法給予處罰。
4、物業管理項目招投標活動中產生爭議的，雙方當事人可向**仲裁委員會申請仲裁，對仲裁結果不服的，可以收到仲裁結果15日內向**市人民法院起訴。
5、招標提拱的相關資料：
5.1****花園總平面圖；
5.2政府主管部門相關文件。
6、上海**集團?*****置業有限公司物業管理招標聯系電話：*********聯系人：*******
上海**集團?*****置業有限公司
二○壹○年五月十二日
第壹部分 技術標書評分表
項目 指 標 分值 評分細則 得分
壹、管理服務理念、目標： 2 符合為1分，基本符合為0.5分，不符合為0分。
1、管理服務理念與目標針對性強、起點高，設想新穎、超前。服務定位明確，“以人為本” 的角度出發，具體實施措施以創建安全、文明、舒適的環境出發。
2、有爭創“物業管理優秀(示範)****花園”的可行性方案。
1
1
二、物業管理機構運作方法及管理制度： 2 符合為1分，基本符合為0.5分，不符合為0分。
1、管理機構設置合理、高效、精簡，有明確的管理機構構架和各部門職責。工作流程完整、科學。
2、管理、激勵、監督、反饋機制等規章制度實際操作性強，針對****花園所做的近期目標和遠期規劃超前、客觀、明確。
1
1
三、管理服務人員配置和管理： 3 符合為1分,基本符合為0.5分，不符合為0分。
1、各階段管理人員與操作人員配置與數量合理，素質較高。
2、人員的培訓和管理有標準、有措施、有獎懲淘汰機制。
3、管理服務人員上崗儀表、行為、態度標準統壹，規範，高要求。 1
1
1
四、物業管理用房及相應管理設計的配置：
物業管理用房和設施、設備利用率高，辦公設備配置齊全。費用開支合理、科學。 1.5 符合為1.5分，基本符合為0.5-1分，不符合為0分。
五、物業管理費用的收支預案： 3 第1點預算中有明確的經費收支項目,項目分列合理，經費收支準確,盈虧情況在合理範圍內。符合為1分,基本符合為0.5分,嚴重錯誤為0分。第2、3點內容健全切實可行,每項符合為1分,基本符合為0.5分，不符合為0分。
1、按招標書的項目分列收支、支出項目及支出預算書。
2、根據盈虧情況，具有增收節支措施。
3、有明確的以業養業發展計劃，指標較強的發展後勁。 1
1
1
六、物業管理服務分項標準與承諾： 5 每項指標達到為0.5分，超出不另加分。每低於規定指標2%扣0.1分，低於承諾指標10%的為0分。
1、房屋零售、急修及時率90%。
2、維修工程質量合格率95%。
3、綠化完好率95%。
4、保潔率99%。
5、道路、路燈及公***樓道公***燈具完好率90%。
6、管理費收取率98%。
7、住戶投訴率與處理率100%。
8、居民物業管理滿意率95%。
9、消防火災發生率為0.05%以下。
10、治安事件發生率0.1%以下。
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分 七、物業的維修養護設想： 4 內容健全，切實可行，每項符合為0.5分，不符合為0分。
1、對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施。
2、物業管理區域內房屋設施、設備管理、維修管理措施。
3、市政等公***設施管理實施措施；超前、客觀、明確。
4、保障物業管理區域內環境衛生的措施。
5、物業管理區域內公***秩序的維護及治安的具體實施方案。
6、小區綠化養護管理的具體措施。
7、智能化設施的管理與維修方案。
8、各類管理檔案的建立與管理。 0.5
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八、物業維修和管理的應急措施： 2.5 內容健全，切實可行，每項符合為0.5分，不符合為0分。
1、業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無燃氣的應急措施。
2、小區物業管理範圍突然斷水、斷電、無燃氣的應急措施。
3、業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施。
4、雨、汙水管及排水管網阻塞的應急措施。
5、發生火警時的應急措施。 0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
九、初期管理方案和措施： 5
1、****花園壹期未交付前的前期管理：人員的安排、管理、監督、配合及費用方案。
2、入住工作程序及制度。
3、便民服務項目，按有償服務和無償服務兩部分逐項分列。
4、業主、使用人房屋裝修及外觀管理的措施及承諾。
5、建築垃圾的處理措施。
6、安全防範措施：車輛、流動人口、噪音控制等。
7、管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作的措施。
8、協助業主委員會籌建工作的方案。
9、對****花園建設期內有關配套的合理化建議。
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十、豐富社會文化，加強社區建設：
根據****花園特點，提出文明社區創建工作，配合社區活動的設想及活動計劃和場地安排。 1 內容健全，切實可行，符合為1分，基本符合為0.5-1分，不符合為0分。
十壹、提供《臨時管理規約》建議稿 1 內容健全，切實可行，符合為1分,基本符合為0.5分,不符合為0分。
合計得分 30
評委簽名： 日期：
第二部分 物管企業綜合情況評分表
項 目 指 標 分值 評分細則 得分
企
業
綜
合
情
況
15分 壹、實際物業管理規模 6
1、物業管理規模500萬m2以上。
2、物業管理規模200~500萬m2。
3、物業管理規模不足200萬m2。 6
4
2
二、企業經營年限 4
1、企業經營10年以上（含10年）；
2、企業經營年限5~10年（含5年）；
3、企業經營年限5年以下。 4
3
1
三、省優、市優小區 5
1、管理的小區獲國優、省優，每壹個項目加1分，累計不超過5分；
2、管理的小區獲市優，每壹個項目加0.5分，累計不超過3分。 5
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合 計 得 分 15
評委簽名： 日期：