“居住權”是“民法典”修訂中新增加的壹項重要“用益物權”。“民法典”在第三編裏，甚至用壹個專章給予了表述。
“民法典”第366條給“居住權”的定義是：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
估計有壹半讀者看不懂，我舉例解釋壹下：
保姆（乙）為壹個家庭服務了很多年，這個家庭的長輩（甲）為了表示對她的優待，留下遺囑：規定甲名下的壹套房子，在甲及其配偶去世之後由自己的兒子（丙）繼承，但只要乙活著，就有居住權。
如果這個“居住權”被用正式文本記錄，並向“登記機構”申請了居住權登記，那麽居住權就正式設立了。
根據“民法典”，居住權只能乙自己享受，房屋不能出租、居住權不能繼承和轉讓。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權就消失了。
在居住權生效期間，房屋所有人（上面案例裏為丙）不能收回房屋，乙的居住權受到法律保護。
如果這期間丙把這套房子賣出，是可以轉移產權的。假設丁買下了這套房子，但仍然不能把乙趕走，因為居住權仍然是生效的，直至乙去世為止。
說到這裏，妳就應該看懂了：當妳買二手房的時候，壹定要搞清楚裏面有沒有“仍然生效的居住權”。
如果有的話，那麽妳即便買下房子，也無法自己居住、出租。甚至可能幾十年都拿不回這套房子。
因此，居住權為二手房交易，挖了壹個“世紀之坑”！
為什麽“民法典”要這樣規定？說到底，是為了讓大家擁有的權利多樣化，讓房屋的功能多樣化。
於是，未來房子將出現“所有權”和“居住權”的分離。
但地方政府的“登記機構”（應該是房產登記部門）壹定要非常負責任，要確保所有合法的“居住權”都被登記，而且可以在交易之前很方便的查到。否則，將出現壹系列不可挽回的問題。
作為購房者，也要搞懂“居住權”的存在及其影響，在買之前查清楚。
對於設立“居住權”的壹方，也要通過正式的協議，把權利、義務寫清楚。尤其是居住期間產生的費用、維修的費用誰來出，否則也會埋下“地雷”。
第二個坑：買的房子沒學位！
在“有顯著人口增量的大城市”，學位越來越緊張，於是各地開始出臺千奇百怪的規定，來限制某些房屋申請學位的資格，妳買二手房之前壹定要搞清楚。
比如北京西城區，最近就宣布關於學位房的兩個大招：壹是多校劃片，二是鎖定學位。這兩個大招，都影響孩子入學。
所謂“多校劃片”，是把兩三個、三四個小學或者初中綁在壹起，在壹個較大範圍內***享。這樣，原來住房和學校“壹對壹”的關系被打破。
如果妳要買房子，就要搞清楚所在城市、所在區域的學位政策，否則學位房可能白買了。
更狠的是“學位鎖定”，這種做法在深圳比較普遍，北京目前也開始了。具體做法是：每套房子每6年才能產生1個小學學位，每3年才能產生1個初中學位。只有當壹個家庭、符合計劃生育政策的多個孩子申請的時候，才能例外。
所以，如果妳沒有查詢學位占用情況，貿然買下的房子，可能幾年內都不能申請小學或者初中。
還有更離奇的是：由於把關不嚴，某些房子的學位資格被人偽造租賃合同盜用了，等業主自己用（或者賣房子）的時候才發現！
所以，買二手房的時候，壹定要研究壹下有沒有“學位鎖定”，學位有沒有被占用。不僅要查小學，還要查初中。
此外，房屋的性質也會影響學位的申請。
比如壹般規定，公寓是不能申請學位的。但公寓情況非常復雜，以深圳為例，就有4種公寓——住宅性質的單身公寓（限購）、商務公寓（不限購）、商辦公寓（不限購）、工改公寓（只有企業可以買）。
前兩種公寓，在深圳有申請學位的資格。但住宅性質的單身公寓，在壹些區域（比如羅湖）跟住宅壹樣，屬於最高類別；但在福田，最近就跟商務公寓劃到壹類了，積分就會偏少，影響申請名校。
至於商辦公寓和工改公寓，則沒有申請學位的機會，其他城市也是壹樣的。
有些城市對於小戶型的住宅申請學位，也有限制。所以購買小戶型、超小戶型的時候也要小心。
第三個坑：妳的房子“低人壹等”！
“地役權”並不是壹個新增的權利，之前“物權法”就有規定，普通人壹般不會遇到，只有購買獨棟房屋或者土地的時候才會遇到。
根據“民法典”，所謂地役權就是“利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益”。
舉個例子：妳在海邊買了壹塊“二線海景”的土地，跟大海之間隔著壹戶居民。這戶居民只建了3層樓，而妳和他都可以最高建8層。妳想長時間擁有壹線海景，就跟這個鄰居商量，讓他30年或者50年裏保持3層樓的高度，而妳建設8層樓，妳給他壹定的補償。
這就是“地役權”，他的那塊地就是“供役地”，妳則是“需役地”。
這個權利被登記之後，也是被國家保護的。地役權還有其他多種方式，比如妳要利用別人的土地，來維護自己的采光權、取水權、道路通行權等，都可以購買“地役權”。
在購買獨棟房屋，或者土地的時候，需要考慮是否有隱藏的“地役權”。否則，妳可能吃壹個大虧。