Hi，各位小夥伴們，最近開始進入假期狀態了麽
我呢給自己壹天的時間放松
然後我去吃了碗加肉的牛肉面，點了個星巴克的巧克力麥芬，又去泡了個腳，還在足浴店睡了會，醒來後又去了趟書店囤了點書
發現放假太無聊了，所以又來和大家碼字了
今天和大家聊什麽，我在咖啡館把最近半個月上海所有的政策梳理了壹下
按照時間點和內容模塊完整的盤整了壹下，有壹些細節中的細節我想和大家說壹下
送上壹首kiroro的歌，最近特別喜歡這個聲音，仿佛在壹個暖冬午後躺在草堆上曬太陽般溫暖
先簡單帶大家回顧壹下，上海這壹輪調控時間不長，但分4個截點
先是1月21日，整體樓市調控政策的落地，假離婚、增值稅調整等；
然後到了1月25日，開始增加補丁，法拍房被納入限購範圍；
然後到了1月29日，開始金融對貸款環節進行調整，最重要的壹條是壹手房結構不封頂不能對買房人放貸了；
然後是2月6號，對壹手房的搖號規則進行有了細則
所以大家仔細看，基本上大概四五天壹個政策的節奏開始落，落到過年前，感覺應該差不多了
對於每壹個政策，我們都寫過對應的解讀文章，但是今天換個切面和大家聊，如果妳把所有的細則串聯起來，妳就能看到上海制定政策的格局
幫大家說壹下我的看法
01
第壹個，堵上了假離婚，背後也是鼓勵大家夥真結婚
當初大家看到這條政策的時候
其實都在感慨上海假離婚這個政策終於被堵住了，確實，之前存在壹定程度為了獲得房票而離婚的模式
但是我們再看前幾天關於買壹手房打分搖號的政策，其實大家看細節可以看到
不論是哪裏人，家庭和單身本身就有10分的差距
所以當大家看到買壹手房具體的打分政策的時候，很多人都開始半開玩笑的調侃
類似這樣的
我們可以想下，如果在1月21號的政策沒有限制假離婚，當壹手房打分政策出來的時候會不會為了排位在前而“假結婚”呢
其實是存在這種可能的，所以限制假離婚的同時，其實就是把很多人假結婚這件事也堵住了
有沒有壹些家庭最後踹壹腳進入婚姻殿堂的就因為這個政策呢
但是結婚這件事對於上海來說意義很大啊，因為上海的結婚率實在是太低了
如果壹個政策解決樓市的壹些問題的同時，可以順帶提升整個城市的結婚率，順帶帶動人口經濟什麽的，那也很好啊
其實這些微妙的小心思在這壹輪調控政策中有很多
比如說大家都知道，目前對於壹手房市場，改善需求或者豪宅市場想要分數在前列的可能性會很低
因為基礎分裏，當前無房以及五年內沒有購房記錄這20分改善需求鐵定拿不到
所以很多人擔心這壹部分需求會外溢到二手房市場上
但是同樣在我們擔心之前，政策頒布者的已經提前想到
因為之前就把增值稅進行調整
這壹輪二手房趨勢很重要的壹些理由就是很多壹手買不到的人開始釋放到次新房領域，比如據我所知很多人靜安映和靜安世紀買不到的時候都去買了邊上的靜安府了
靜安府不少小戶型單價都要頂到12萬了，這個確實也太誇張了
增值稅調整也就意味著這幾年的次新房的稅收成本都開始提升，而且提升的還不少，這個成本壹定會相對抑制這壹部分需求的擠壓
02
所以大家仔細去看每壹條政策的壹些細節用詞，都非常有意思
比如在基礎分裏關於五年內有無購房的打分差異就很大，0分-20分，本質上輸贏就看這壹點了
但是各位有沒有想過為什麽是五年，不是四年不是六年而是五年
大家仔細想下2021年的五年前是幾幾年
其實就是2016年
2016年可以說是上海樓市最狂熱的壹年了，基本上市面上很多客戶都是在這壹段時間真正擁有房產意識，將房產當成家庭資產的重要組成部分
從2016年到現在至今沒有買過房子，或者沒有盤整過自己的資產，可能就是對市場最不敏感的那壹群人了
目前把最大的福利傾斜給這壹部分人，其實也是希望房產這個社會資產，能夠最大可能的福利到每壹個人
而把壹手房全面的圍繞在無房戶兩側，本質上也是希望可以盡快消滅無房戶，真正的在上海實現居者有其屋
這個口號在很多地方都喊過，但是只有上海在真正落實這個政策，
到不是說這壹次針對壹手房搖號的現象，穿插在樓市政策時間點內
也就是前幾天，2月4號還宣布了對租賃市場的調控
無房有購買力的去買壹手房，無房無購買力的租賃市場解決居住問題，居者有其屋在上海已經不是壹句口號
03
另外對於外地人，上海到底什麽態度
很多人說外地在上海買房的限購政策太嚴了要五年社保加結婚
但是最近的壹些信號大家可以看到，上海依然在對不少外來奮鬥者打開懷抱
這個信號在去年的時候就開始有點釋放
上海四所高校應屆畢業生可以申請落戶
而這壹次的樓市政策裏，大家仔細去看，妳會發現壹些細微的傾斜
首先動態分的權益圍繞著社保，壹個月的社保就是0.1，這個分數的態度就是獎勵持續在上海工作奮鬥的這壹批人
很多上海退休的老年人或者不在上海工作的人就沒辦法拿到這個分數
而且我算了壹下
舉個例子，2016年前後來到上海的外來家庭，此時此刻在上海剛剛擁有購房資格，那麽他壹定屬於已婚無房且社保5年都繳納了，而且五年內他們在上海壹定沒有買過房子
所以可以初步算壹下這樣的家庭的分數10+20+20+6=56分，所有的分數裏面他們只有上海戶籍這個10分沒有得到
這樣的分值其實在整體水平中算是很不錯的表現了，除了上海無房家庭之外，這壹類人群應該排在第二位，如果社保交的多壹點還能再往上走壹點
所以大家細看就可以看出，上海依然還是那個包容的城市，在這壹次的壹手盤排序中也做的非常的體面
不僅如此，對於壹手房源的未來供應方向，在之前也有了足夠多的暗示
作為需要打分購買的壹手房，在1月21日的政策裏也明示了未來的供應重點是圍繞著五個新城區域
作為外地家庭在上海的剛需購買，既然壹手房門檻上給到了傾斜，很明顯在未來的供應量上也有了足夠的保障
換句話來說，正在告訴那壹些還不滿5年的奮鬥者說：不要著急，妳們需要的剛需我們會有持續的供應
巧合的是，到了1月24號的上海十四五規劃裏也提到了這五個區域
並且有足夠的強調和重視，這些都會成為擁有獨立的綜合性節點城市來推動。
什麽叫獨立綜合性節點，就是意味著這些板塊所有的資源都相對獨立，不太依賴外部板塊，比如醫療、比如教育、比如產業等，都會相對獨立能夠獨立運營
這些也是同樣的定心丸給到真實的剛需
當然很多人覺得是口號，但是我卻覺得壹定會落實，從租售並舉在上海的落地就可以看出，在城市居住模式的研究上，上海壹直遠遠的都在其他城市領先很多位了
04
好了，為什麽要再來解讀這些政策，當然第壹是因為他重要，但是背後其實妳可以感受到上海的溫度
看上去復雜繁瑣甚至有點亂的政策，但是妳細看每壹條的前後呼應，都沒有誤傷，也最大程度的考慮到每壹個人的訴求
大家也可以看出政策的頂層制定者背後用的心思和精力，應該是花了很多很多的心血的
不知道各位發現了沒有，在開始2021年元旦但尚未進入2021年農歷春節的這壹段時間，各個地方都加快了對樓市的調控
這個舉措非常的密集，這種態度本質上說明了房住不炒，也說明了對於今年的經濟形勢，可能比我們想象的要好
但是調控密集歸密集，但是不同城市因城施策之後各自的政策都是不壹樣的，甚至可以說差異是很大的
我們看杭州的調控，再看看昨天深圳對於二手房的調控，總是覺得有點說不上來的味道
今天我不解讀其他城市，但是大家可以去看下上海整個調控邏輯，可能和其他地方不太壹樣
調控分幾個層次
1、最初層的是調控輿論
有調控壹定是樓市有過於焦慮或者過於喪的市場情緒，調控出臺的本身就代表著情緒的逆轉，所以任何的調控頒布的時候都希望可以扭轉市場上的情緒，讓大家相信樓市會穩定
幾乎全國各地所有的調控都能做到這第壹層
2、第二層就是調控行業
在穩定了市場情緒之後，如果能夠真正解決樓市當下的問題，那麽本質上就算是壹次成功的調控
很多城市的調控邏輯都是停留在這兩個層面，當然能夠1和2同時做到就已經不錯
但是對於上海來說，他把房子、戶口、教育資源等壹系列社會資源放在壹個層面來看
本身就是希望所有的社會資源可以最大程度的推動城市的發展，也盤活這個城市的活力
對於剛來上海的應屆畢業生，對於來上海三四年的年輕人，對於滿了五年的外地家庭，對於上海本地小年輕，對於上海的新婚家庭……
這些最有活力的群體，都是這壹次調控的受益者
這或許就是上海對待每壹個個體的態度，越熱愛這個城市，也得到這個城市的重視
每壹個政策的宣布都是壹個地方政府的軟實力體現，上海這個城市不喜歡喊口號，在真的在這裏紮根奮鬥的人沒壹個說它不好的
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希望這些政策背後的細節能夠被大家看到看懂，也希望這些政策能夠成為妳的購房紅利
以上為正文，來自真叫盧俊