我認識蘇州8年多了。從2011開始到現在,筆者對蘇州的認知分為幾個階段。從初遇蘇州園區,到與吳中區結緣,再到高新區,最後到吳江。八年的時間,我對蘇州的看法發生了顛覆性的變化,從不喜歡蘇州到幾乎不喜歡蘇州,再到現在的仰望蘇州。蘇州的發展速度真的太快了,讓人想哭。
第壹階段(2011-2012):深入蘇州的核心——最現代的公園。
還記得2011年2月初,春節剛過,我被公司派到蘇州園區金雞湖附近的壹個外地客戶那裏做項目。大學畢業後,工作的城市至少是省會城市,比如長沙、廣州、成都等。,而且我也沒去過小城市工作生活很久。這是作者的底線。大學畢業後,我不能去小城市閑逛。於是第壹次在壹個地級市長期工作生活。那時候我對蘇州壹無所知。只聽說‘上有天堂,下有蘇杭’。因為客戶在蘇州園區,所以在整個項目期間(15個月),筆者的工作、吃住都在工業園區,住在國際科技園附近的五星級酒店,步行到客戶的工廠15分鐘。剛剛利用周末帶老婆孩子去了蘇州園林、寒山寺、運河、天平山等園外景點。
壹個項目完成後,筆者才更了解蘇州園區。作者眼中的蘇州,就是我每天生活的公園。我去過金雞湖很多次,去過東方之門下的音樂噴泉很多次。筆者發現蘇州是壹座非常現代化的城市,城市美麗,湖泊眾多,河流眾多,古鎮眾多,橋梁眾多,不愧為‘東方威尼斯’。我不得不承認,我喜歡蘇州,壹座江南城市。
第二階段(2012-2013):認識了整體印象不好的吳中區。
項目於2012年5月底結束,我不得不暫時離開蘇州。但是三個月後,九月初,筆者有幸來到蘇州做第二個項目。這個項目的客戶在蘇州吳中區,所以我每天都在吳中區上班,還住在園區的五星級酒店。於是蘇州的第二個項目給了我再次長期(12個月)住在園區的機會。不過這個項目也讓我對蘇州的吳中區有了更深入的了解:園區的前身是吳中區的壹部分,吳中區的前身是姑蘇市周邊的吳縣。
如果說公園是蘇州非常現代的壹面,吳中區看起來就沒那麽光鮮亮麗了。以莫礪鋒購物中心為區域中心的吳中區是我經常去的地方,當然還有我每天上下班都要經過的童淵路、霍利路和寶帶路。經過那壹年的項目,筆者對吳中區南板塊比較熟悉。但是筆者偶爾路過吳中壹些很破舊的地方,讓筆者對吳中區的印象不是很好。總覺得吳中區的城市面貌真的跟公園沒法比。
2013年秋,蘇州第二個項目如期結束,筆者不得不再次離開蘇州。
第三階段(2015-2016):讓我幾乎高不可攀的蘇州。
作者比較內向,有些房子也不是那種喜歡東奔西跑的人,所以在蘇州生活的兩年裏,除了蘇州的著名景點,我很少去別的地方。在這段時間裏,筆者對蘇州的其他地區如常熟、張家港、昆山、太倉等壹無所知,也很少關註。吳江,當時剛剛並入蘇州,離蘇州市區較遠,所以筆者對吳江關註較少。
作者思想傳統保守。像現在很多人對蘇州的理解,蘇州只是壹個地級市,政治地位很低。所以當時作者對蘇州的看法是,蘇州很美,是壹個非常適合旅遊的城市,僅此而已。雖然當時蘇州也有客戶勸我在蘇州買房,但我連考慮都沒考慮。畢竟蘇州只是壹個地級市,作者也是985高校的畢業生。在省會城市混是最起碼的要求。怎麽才能屈尊去蘇州這樣的地級市買房定居或者投資?
但是,後來殘酷的現實讓我明白,如果妳看不起蘇州,蘇州會讓他高不可攀,會讓他後悔,或者會讓他付出代價!
2015下半年,壹直是長三角地區房地產市場“壹股清流”的蘇州,率先拉開了房價暴漲的序幕,成為史詩般的房價暴漲“四小龍”之壹。以蘇州園區為首的房價,短時間內單價暴漲,漲幅超過1萬,好的板塊超過2萬甚至3萬!多恐怖啊!而在筆者壹直定居的西部中心城市省會城市成都,房價依然處於不緊不慢的橫盤(連續五年)。相比兩廂,成都和蘇州的價格差距越來越大,這讓筆者徹底改變了對蘇州和成都的看法。蘇州雖然是地級市,但絕對不是普通的地級市。優越的地理位置和超級發達的制造業,使得蘇州的經濟實力(GDP總量)超過了除廣州以外的所有省會城市,人均GDP超過了除深圳以外的所有大城市。蘇州的房產很有投資價值!成都雖然是國家中心城市,省會城市,政治地位高,但由於地處貧窮落後的西部地理位置,受經濟發展水平低的限制和拖累,物價漲幅卻遠不及蘇州,實在是坑爹。
我決定做點什麽,於是在2016的夏天,在蘇州還沒有限購的期間,筆者攢夠了首付,果斷在蘇州買了房,算是擠進了蘇州房地產發展的快車道,也算是壹個在長三角大城市有房產的人。很明顯,這個時候蘇州的房價已經很高了,幾乎讓我高不可攀。這壹次我要當接盤俠!錯過了蘇州買房的最好時機,抄到了半山腰,但也沒在意。如果我不想在蘇州這個長三角地區的大城市買房,我就只能壹輩子困在成都這個中國貧窮落後的西部城市,壹輩子睡不好覺!!!但筆者發現,當時除了姑蘇區新區核心區房價上漲較快,吳中相城、姑蘇區新區等非核心區相對溫和。而吳江,剛並入蘇州沒幾年,房價更低,漲的更慢。在作者眼裏,吳江是蘇州最被忽視,最不值得重視的地區,完全可以忽略不計。
第四階段(2017):重新認識蘇州吳中區。
2017元旦剛過,筆者第三次來到蘇州,做了半年的項目。我是老客戶,這半年第二次做項目,也在吳中區,所以筆者又在吳中區住了半年。
這半年來,筆者去過幾次園區的金雞湖,主要以吳中區為生活圈。吳中區南盤、寶帶路、水鄉街、萬達廣場、石湖景區、莫礪鋒購物中心、蘇州河是筆者和家人經常去的地方。
在我看來,吳中區的發展和房價漲幅雖然不如姑蘇區,但吳中區的中心區還是比較繁華的,沒有壹條通往風景的路,也沒有生活設施的便利,還是挺好的。吳中區的萬達廣場很繁華,而石湖是吳中區腹地非常好的景點。位於公園東南角、與公園接壤的銀山湖板塊也成為吳中區的熱門板塊,從剛需板塊變為改善板塊。
第五階段(2019):近距離接觸高新區。
2018年底,我在蘇州買的房子交房了。今年(2019)春節剛過,筆者搬進了蘇州。還好年前在蘇州找到了新項目。這意味著今年妳可以在家門口做壹個項目,而不是在長三角的其他城市(南京、上海、寧波、無錫、杭州等)四處漂泊。)和往年壹樣。
今年項目的客戶是蘇州高新區的壹家工廠,所以通過這次在蘇州的第四個項目,我有機會更加了解蘇州高新區。
高新區幾乎是每個大城市的行政區。其目的是吸引優質外資或民營企業入駐,重點發展以軟件、信息技術、電子信息、人工智能、新能源為代表的高新新技術,實現城市經濟結構的調整或轉型,提升城市科技發展水平和形象。在招商引資方面,園區前期主要由新加坡政府幫助,主要是引進壹些以世界500強企業為首的高端外企進入園區投資設廠。對於其他外國公司,高新區積極提供各種優惠條件,吸引他們投資辦廠。雖然蘇州高新區在招商引資上與園區有競爭關系,但它的存在也是園區的有益補充。畢竟園區面積有限,園區針對的是高端產業,而蘇州除了高端產業,還需要其他各種次高端產業。
在此之前,我雖然在蘇州做過三個項目,在蘇州生活了兩年多,但很少來高新區。在我眼裏,高新區更多的只是蘇州人提到的壹個區域,只是壹個傳說。時光荏苒,轉眼間,筆者在高新區工作壹年了。筆者發現高新區工廠眾多,制造業極為發達。就像公園壹樣,有很多外國公司。高新區獅山路CBD真的很繁華。高層建築中不乏頂級寫字樓,商業綜合體紮堆在壹起。它的房價在高新區也是頂尖的,不比蘇州園區差。但相比蘇州其他地區,如相城區、吳中區,除了獅山路,高新區在城市建設、商業繁榮、房價等方面都差不多,沒有太大優勢。
第六階段:不可忽視的吳江區。
筆者對蘇州的關註主要集中在主城區。吳江作為後來並入蘇州的壹個區,壹直沒有進入作者的視線。這和作者的壹些固有觀念有關。在我眼裏,我只關註大城市,比如珠三角、長三角地區的壹線城市、省會城市、非省會城市。對於每個城市,筆者只關註老城區、主城區等中心區域,對城市遠郊及所轄縣級市關註較少。在我看來,每個城市的發展都是以主城區發展為主,而郊區或所轄縣級市的發展只會排在第二位。這也體現在房地產上,無論哪個城市都是老城區主城區價格最高,遠郊區和所轄縣級市的價格肯定要低很多。在蘇州,也是這樣的規定:姑蘇區是老城區。雖然房價不如後來的秀園,但是姑蘇區的均價在蘇州還是比較高的。園區是蘇州非常獨特的區域,房價最高,完全獨立。吳中區、相城區和高新區其他區域的住房均價也差不多。最近並入蘇州的吳江區,壹直是蘇州房價的窪地。
2019上半年蘇州房價上漲很快,在全國都是有名的事。主城區和郊區的房價不用說都漲了不少,吳江區也很堅挺!吳江區的雲東、胡芬、蘇州灣等多個區域,漲幅甚至超過了相城區、吳中區、高新區。尤其是長三角壹體化規劃之後,胡芬板塊已經成為吳江區的熱門炒雞,房價穩穩地站在了字頭2,而蘇州灣(吳江太湖新城)的房價也已經站在了字頭3。筆者壹直忽略了吳江區,卻不知道它的勢頭很猛。上半年筆者專門開車去胡芬板塊和蘇州灣板塊觀光,發現這些熱門板塊並沒有名不副實。這兩個板塊都是臨湖的,環境絕對壹流,空氣絕對好,非常宜居,所以價格合理。但是吳江區,從地理位置上來說,離蘇州市區比較遠。雖然生活環境不錯,但是好的工作機會相對較少。很對,人家只能在吳江生活,但是在蘇州主城區上班,每天通勤時間比較多。但包括筆者在內的很多人都看好吳江未來的發展,會有更多的企業進入市場,帶來更多更好的就業機會。
寫到最後
房地產真的是壹個讓人著迷,讓人捉摸不透的東西。房價的上漲,徹底改變了作者對蘇州的看法:從鄙視蘇州這個地級市,到成為標準的蘇州吹,從完全無視蘇州吳江區,到仰望蘇州蘇州灣。雖然還遠沒有完全顛覆我的人生觀,但壹定程度上改變了作者的三觀。在我看來,在CBN發布的新壹線城市中,蘇州應該排名第壹,未來將成為第五個壹線城市。
用發展的眼光看城市的發展,用傳統的標準和眼光看蘇州的未來。妳看好蘇州,蘇州會讓妳的生活更加精彩!
2019-11-10寫於蘇州。