文章來源:中國產業研究網
《物權法》能給業主帶來哪些權利，如何有效保護他們的權利？據此，物業管理公司如何才能真正樹立服務理念，尊重業主權利，使其行為與業主權益和業主委員會的作用相協調？本文從幾個具體案例來闡述物權法對業主權利的保護。
物業公司不得非法進入業主家中。
【案例】北京嘉豪國際花園是壹個大型國際別墅式住宅小區，但長期以來，壹家未與任何業主簽訂物業管理協議的物業管理公司在管理這個小區的物業。業主對物管公司的“粗暴服務”慘不忍睹。壹天，壹位韓國業主在家看電視，物業公司保安突然破門而入，強行拆除衛星電視天線，理由是小區內嚴禁安裝衛星電視接收設備。據業主反映，舉報這種事情並不是偶然的——曾經有過物業公司保安在業主家中實施盜竊，物業公司強行收取水電費、取暖費的情況。
【物權法解讀】該案暴露出的問題是:物業公司可以以維護秩序或管理物業的名義擅自進入業主家中嗎？物權法的答案是響亮的:不會(物權規定私人個人有合法收入；房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權(第64條)。私人的合法財產受法律保護，任何單位和個人不得侵犯；占領、掠奪和破壞(第66條)。業主對住宅、營業用房等建築物專有部分享有所有權，對專有部分以外的* * *部分享有共管權(第七十條)。侵犯財產權，給權利人造成損害的，權利人可以請求損害賠償，或者請求承擔其他民事責任(第37條)。因此，業主對房屋享有專屬所有權，其他任何人或組織未經許可不得進入業主家中。這就是物權法所強調的“大所有權”。
然而卻發人深省:為什麽此類糾紛頻頻發生，根源何在？筆者認為；整個社會缺乏最基本的物權觀念，對私有財產和所有權缺乏尊重和敬畏是思想根源。
被冠以“物業管理公司”的名號，壹些物業公司真的把自己放在了“管理者”的位置上，給人壹種可以對業主發號施令、對業主罰款甚至沒收其財產的錯覺。但實際上，物業公司。管理。並不是真正具有公權的行政管理，而是物業公司受業主委托，為業主提供物業服務。物業公司並沒有比業主更高的地位，也沒有管理業主的權力。物業管理”比“物業服務”更好。這個《物權法》明確提到“物業服務企業”，真的很激進。
業主有權解雇物業管理公司。
[案例]廣州越秀區五羊新城楓景大廈兩年前“驅逐”物業管理公司，物業由業主管理，壹舉成為人們關註的焦點。2004年4月，有業主發現物業管理公司收取的電費只交了壹半，物業管理公司還多收了業主實際用電量的30%作為“池子”。這壹事實的披露在業主中引起軒然大波；業主提出成立業主委員會監督物業公司；經房管部門批準，峰景大廈召開了第壹次全體業主大會。業委會成立後，我們和物業管理公司商量，要求按每平方米1元的政府指導價收取物業管理費，多收的電費要退還。協商未果後，物業公司突然退出小區管理，峰景樓業主開始自行管理物業。據業委會介紹，兩年來，他們管理同壹個物業，每個月收入不到31000元，每個月還有6000元的節余。以前物業管理公司管的時候多收了31，000，說每個月多虧1，000。現在很多其他物業的業主去楓景大廈取經，看看他們是怎麽“趕走”開發商指定的物業公司的，業主是怎麽管理大廈物業的？
【物權法解讀】有些物業公司和住宅區的開發商有千絲萬縷的聯系。他們在業主大會和業主委員會成立之前就介入物業管理，等業主意識到物業公司不想換的時候，物業公司已經有了。“根深蒂固”，難以撼動！即使被辭退，物業管理公司也會找出各種理由和借口，拒絕退出物業管理，拒絕交出相關物業資料，導致新的物業管理公司難以進入。
對此，《物權法》明確，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理(第81條)。委托物業服務企業管理的，業主與物業服務企業之間存在委托和受托關系，物業服務企業應當根據業主的委托對物業進行管理。其次，業主有權監督物業服務企業(第82條)。第三，業主有權依法更換建設單位選聘的物業服務企業或者其他管理人(第81條)。壹般來說，業主更換物業服務企業的方式由業主決定。《物權法》規定，物業服務企業或者其他管理人的選聘和解聘，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意(第七十六條)。因此，在該案中，峰景大廈業主有完全的依據辭退原物業公司，自行管理物業。
從物業管理實踐來看，業主在行使對物業公司的選擇權和監督權時，應註意以下幾點:壹是業主應通過正當合理的渠道對物業公司的服務提出意見，不要激化矛盾，把“有理”變成“無理”。比如有的業主通過拒交物管費、破壞小區環境、亂扔垃圾等方式發泄對物業公司的不滿。第二，重視業主大會和業主委員會的作用。通過業主大會和業主委員會的決議，明確了對物業公司的選聘、考核和監督的要求，體現了對物業公司的約束。第三，業主既要積極維權，又不能濫用權利，尤其要註意團結，避免業主與業主委員會、物業公司的雙重矛盾和糾紛。當然，在業主、業主大會(業主委員會)和物業管理公司之間的關系結構上，還有很多具體問題，比如業主大會的召開程序、表決規則如何制定:如何保障業主的參與權和監督權；物業公司認為業主大會決議程序本身違法，通過什麽途徑可以查明物業公司是否拒不執行業主大會決定，拒不移交物業資料，業主或業主大會是否可以向人民法院提起訴訟或向房產管理部門投訴等。這些問題需要相關部門進行規範。
車位、車庫首先要滿足業主的需求。
【案例】長期以來，將車停在小區車位上，向物業公司繳納100多元停車管理費的現象屢見不鮮。但北京回龍觀龍錦苑二區業委會主任提出:“我們要追回這筆收入！”他說，小區的220個地面車位是業主的，所以每年35萬多元的停車費收入也應該是小區740多名業主的。根據業主購房協議，小區車位屬於業主* * *區域，小區共有220個車位。每個車位贊1.600元/年。如果全部出租，應該有35.2萬元的收入，扣除30%作為小區物業的停車管理費用，還有24萬余元的盈余。物業管理公司主張1.600元/年為停車服務管理費，包括提供停車管理員、放置停車設施(如指示牌等設施)及車輛損失賠償。
【物權法解讀】小區車位、車庫歸誰管，是物業管理中的壹個難題，也是業主與物業公司糾紛的易發點。業主關心三個方面:壹是業主是否擁有車位、車庫的所有權；其次，業主是否有優先使用本小區車位、車庫的權利？最後，業主具體是如何管理車位和車庫的？《物權法》第74條規定了住宅區車位、車庫的歸屬。主要有兩種情況。第壹種是針對建築區域內規劃用於停放汽車的停車位和車庫。該等車位、車庫的所有權由雙方通過出售、贈與或租賃的方式約定。壹般來說，如果車位、車庫的建設費用在規劃時計入總造價並最終分攤到業主的購房款中，業主可以通過買賣合同、贈與合同或其他約定，爭取約定車位、車庫歸業主所有；相反，車位、車庫的所有權更有可能歸開發商所有。第二種是占用業主所有的道路或其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。這些車位大多是臨時車位，和以前的車位區別在於是否經過規劃，這壹點可以在政府部門的小區規劃圖中得到驗證。
第二個問題，開發商或物業公司擁有的車位、車庫如何使用？開發商將其所有車庫或車位對外出售或出租，導致無處停車，業主該怎麽辦？對此，物權法明確，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足建築區劃內業主的需求。顯然，這壹條主要是為了防止開發商隨意出售車位或車庫，以保護業主利益。本意是好的，但如何理解，尤其是今後如何在司法實踐中適用，需要最高法院進行解釋。比如開發商出售或出租車位、車庫，同等條件下業主是否有優先權；如何在程序上保證這種優先權的實現；開發商擅自出售或出租給第三方，影響業主停車，業主是否有權向法院申請撤銷或無效？近日，媒體報道廣州、北京等城市開發商或物業公司突擊銷售《物權法》生效前的住宅車位，引發熱議。可以預見，如何保證小區停車位、車庫“首先應該滿足業主的需求”，將成為壹個無法回避的問題。
最後壹個問題是如何行使業主擁有的車位、車庫的所有權。《物權法》只是原則上規定:首先，歸* * * *所有的，業主對* * * *享有共管權(第70條)；其次，對* * *的共管不能由單壹業主代表，而是由業主大會或業主委員會代表業主做出決定，對業主具有約束力(第76、78條)；第三，多數情況下，業主大會、業主委員會委托物業服務企業具體負責車位、車庫的管理(第八十二條)；第四，根據所有權理論，物業公司收取的停車費應當歸業主所有，物業公司無權自行決定，應當根據業主大會或者業主委員會的決議進行分配。同時，物業公司作為“委托服務商”，也可以獲得適當的報酬。
違反“群租”的業主可以討論。
【案例】壹間公寓的門被打開，十幾個年輕男女在壹個被分割成“房間裏的房間”的“小盒子”裏忙碌著，使用兩個衛生間。有些房間沒有窗戶，只有狹窄的縫隙可以通風，面積不超過8平方米，只能容納壹張1米寬的小床和壹張1米寬的寫字臺。這是發生在上海最大的地產之壹中遠兩灣城的壹幕。“白色壹次性飯盒占過道”“晚上20多人輪流洗澡，半夜聲控燈閃”成了每個遇到群租的小區的普遍現象。“群租”引發的火災和安全隱患讓其他業主憂心忡忡。群租客來自世界各地，素質、文化、生活習慣各不相同，年輕人作息缺乏規律，容易引發矛盾。
【物權法解讀】現在大家壹說“群租”就搖頭，已經貶損了。由此折射出的業主所有權與其他業主權利和公共利益的沖突耐人尋味。從出租人的角度來說，把房子租給承租人是他的固有權利。但也有業主認為“群租”影響了小區的環境和秩序，損害了其相鄰權；同時，群租房者身份復雜，容易流動，對業主的人身財產安全也是潛在威脅。政府管理部門擔心群租可能引發火災、治安等惡性事件。因此，如何規制“群租”現象也是物權法的壹大看點。
筆者認為應根據業主與“群租”的利益關系來討論業主的權利
先看出租屋的主人。根據《物權法》第七十條規定，“產權人對建築物內的房屋、營業用房等專有部分享有所有權”。所以業主租房是所有權權力的體現。如果禁止業主出租房屋，就相當於剝奪了業主的所有權。但必須註意的是，物權法也規定:“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人的合法權益”(第六條)，“業主行使權利不得危害建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益”(第71條)。所以應該約束業主出租房屋，否則會影響出租的合法性:第壹，出租不得違反國家和地方的法律法規。比如《上海市住宅房屋租賃管理實施辦法》規定了人均租賃面積:人均建築面積不低於10平方米，或者人均使用面積不低於7平方米。如果出租人將房屋分割成多個房間，提供給多個租戶，人均使用面積或建築面積低於規定面積，是違法的。二是不允許“變居住為非居住”，變居住為經營場所。如果業主以“群租”的名義進行“家庭旅館”、“日租旅館”等經營活動，將違反公安、工商等行政管理規定或業主公約。《物權法》第七十七條規定:“業主不得違反法律、法規和管理規約將房屋改為經營性用房。業主將房屋變更為經營性用房的，除符合法律法規和管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”第三，不得危及建築物的安全和其他業主的權益。比如，出租人不得為了分割空間而隨意損壞建築物承重墻，不得亂拉電線造成火災隱患，不得堆放物品堵塞通道。
接下來，看看其他業主。如果妳認為“群租”影響了公眾的安全或者妳自己的利益，其他業主壹般有三種途徑維權；第壹，投訴舉報。要求公安、消防、房產、工商等行政管理部門按照各自職責對群租(特別是住所變更為非住所)進行查處。第二，畫業主規約。建議業主大會、業主委員會制定本小區業主租房行為規則，將“群租”納入業主公約範圍。對違反業主公約的行為，應當提交業主大會、業主委員會與行為人進行協商。第三，私力救濟。如果“群租”產生的噪音、廢棄物、汙染物等有害物質侵害了其他業主的相鄰權，其他業主可以據此向法院提起訴訟。
房屋維修資金歸業主所有。
【案例】2001年2月，田弘物業公司為了承接上海市黃浦區百匯公寓的物業管理業務，向業主大肆宣傳，明確表示；如果允許田弘物業入住，公司將免費為百匯公寓清洗外墻、粉刷內墻，作為全體業主的見面禮。田弘物業於2001年3月進駐百匯公寓後，立即進行了外墻清洗和內墻粉刷工作，廣大業主非常滿意。但隨後業主得知，田弘物業從物業維修基金中提取了37395元作為油漆和清潔費。更讓業主們驚訝的是，2005年底，物業公司被法院起訴追討維修基金時，審計時竟然發現原業委會主任張分別在物業評估的2001的3月和4月兩份工程合同上蓋章簽字，“同意在維修基金中列支”。
【物權法解讀】維修基金被稱為房屋的“養老基金”，其重要性毋庸置疑。但由於缺乏維修資金管理制度，容易導致業主、業主委員會、物業管理公司之間關系緊張。其中，突出問題有:部分住宅維修資金收繳不到位，開發商未將業主收繳的維修資金上交；有的住宅資金管理不完善，物業公司挪用、濫用或違規使用維修資金；壹些小區業委會運作不規範，對物業公司使用維修資金沒有監督機制。有的甚至相互勾結從中漁利:有的業主對維修資金的使用情況不知情，物業公司從不公開相關維修資金的財務和使用情況，無視業主的審計要求，等等。
《物權法》第七十九條明確，建築物及其附屬設施的維修資金歸業主所有。這就從根本上決定了業主有權支配維修資金，維修資金產生的收益也應該屬於全體業主。《物權法》還規定，維修資金應當用於電梯、水箱等部位的維修。因此，在現實中，壹些業主委員會在維修資金中支出活動經費和人員津貼，或者壹些物業公司違規使用維修資金彌補物業服務費不足，或者承擔本應由物業公司自行承擔的費用(如田弘物業與業主約定自行承擔粉刷、清潔費用)，都是違法的。此外，維修基金既然屬於業主，其使用也應由全體業主決定，業主有權通過查賬或要求公布財務明細等方式監督維修基金的使用。《物權法》明確，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金是業主大會的職責權限，從程序上講，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占業主總數三分之二以上的業主同意(第七十六條)。