二手房交易流程及註意事項步驟1:出售前的產權審核擔心買到產權有瑕疵的房子，這是購房者不敢進行自主交易的壹大原因。但是，如果我們做了足夠的準備工作，這個問題就不是問題。首先要仔細查看房主的房產證，註意房產證上有幾個人的簽名。如果有兩個人，簽合同的時候需要在後面有他們的名字；其次，買房時看相關證據，如購房發票、契稅發票等。，作為初步確認房屋產權歸屬的輔助證據。風險提示:這個環節最大的風險是產權瑕疵，所以在交定金之前，壹定要查檔案，得到明確的答復。妳喜歡的房子可能處於抵押狀態，也可能因為債務糾紛處於查封狀態，壹旦房屋產權出現問題，交易將被宣布無效。第二步:交定金，簽合同看房。房屋產權確定後，自然要交定金。但是不要忽略這個小環節，交押金也是有竅門的。房子價值百萬，5%的存款金額可以達到5萬元。所以當交易進行到這個階段的時候，請多加註意。如果妳喜歡的房子還在抵押中，最好不要直接把定金交給業主，而是交由第三方監管。如果買賣雙方都有可信賴的第三方，可以簽訂壹個簡單的協議，約定在止贖完成後向出賣人支付定金，並註明“如果給了監督第三方，則視為出賣人收到了定金，出賣人以未收到定金為由拒絕履行合同，視為違約”。如果沒有可靠的第三方，存款應該由銀行監管。具體方式是:買賣雙方可以去銀行簽訂監管協議，約定在交易中心完成交割手續後，轉入賣方賬戶。壹般來說，交定金的時候會簽訂預約買賣合同，示範文本可以在深圳市國土房管局網站下載。合同至少要約定房產地址、交易金額、交付時間、違約金、違約責任等。具體術語見示範文本。風險提示:1。目前，房地產價格正在上漲。如果買方想阻止賣方違約，可以支付全額定金或者約定高額違約金，增加違約成本。但保證金或違約金不得高於交易金額的20%；2.出賣人可以監管中未取得定金為由違約賣房，故應在預約買賣合同中註明“由第三方監管時視為出賣人已收到”；3.為了避免業主在交樓前拖欠貨款的現象，您需要簽訂交房定金協議，約定從定金中扣除約654.38+0萬元的定金。檢查家具電器完好，交了水、電、物管費，交了鑰匙後，押金退還。第三步:止贖是壹個大學問。不同的止贖方式，成本不同，抵押時間不同，風險也不同。壹般來說，贖回樓宇是業主的責任。止贖有兩種方式:壹是業主通過擔保公司向銀行貸款，產生0.8%的擔保費和0.4%的短期止贖利息，等買方房產證出來後再去銀行抵押；其次，買家通過擔保公司向銀行做抵押，銀行再向賣家支付贖金，只需要產生擔保費，但買家需要提前支付抵押款。“出於風險考慮，買家最好使用前壹種方法贖回樓宇。通過後壹種方法，可以節省0、4%的短期止贖利息，但如果交易終止，賣方後悔不賣或者房子有產權問題，買方就處於被動地位了。”美聯物業按揭部總監王慶說。還有壹些小技巧:如果通過同行轉按揭，上述費用必不可少，但可以節省不少時間。另外，擔保公司和銀行之間是對接關系。比如壹家擔保公司對應的銀行可能只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可以咨詢打算做房貸的銀行，否則先選擇擔保公司可能是壹場空。風險提示:止贖帶來的風險是這個環節中最大的。買方用現金贖回樓房或通過擔保公司向銀行貸款都是不可取的。如果因意外原因導致交易終止，房屋被查封，買方將承擔風險。記者采訪的幾位中介按揭部的專家都認同“兩金用於贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行貸款。第四步:首付和資金監管除了產權問題，獨立交易的第二大關註點是資金監管。事實上，資金監管目前已經成為壹種制度，買賣雙方按照既定的規定去做，風險不大。不管怎麽交易，首付都要銀行監管。具體操作是:買賣雙方在銀行簽訂資金監管協議，然後各自在銀行開戶，約定在買方完成過戶拿到新的房產證後，向賣方支付首付款。如果交易成功完成，銀行會把錢付給賣家；如果中途出現問題，終止交易，首付款會返還給買家。銀行提供這項服務時，壹般會收取500元左右的單筆監管費，但如果妳通過銀行監管資金進行抵押，就可以省去這筆費用。為了公平起見，銀行會要求買賣雙方在簽訂監管協議前簽署貸款書，這樣買賣雙方在貸款時就不需要親自去銀行，也可以避免買方不配合貸款帶來的麻煩。風險提示:1。買方應確保首付款由獨立的第三方監管，以避免資金風險。用首付給賣家贖回房子，風險更大。2.如未提前簽訂借款書，賣方應在買方完成過戶後，督促及時解凍首付款，以免“茶余飯後”。第五步:簽訂銷售合同。在繳納保證金的過程中，記者已經提前告知，自主交易可以先簽訂“書面協議”。這份協議和普通中介的中介合同很像，只是缺少了中介部分。其格式可以參考中介的中介合同，或者直接到深圳市國土房管局網站“信息公開”壹欄的房產管理相關下載處下載《深圳市二手房預約買賣及中介服務合同(2008年示範文本)》作為參考。簽訂書面協議時，最重要的是註意四個方面，即產權、總房價、交易稅費、日期，其中需要註意的是，書面協議要明確交易稅費如何分攤。日期也很重要，比如交定金、過戶、交房的時間。日期確定了，交易才能順利進行。比如規定45天內完成止贖，簽約後7天內首付款由銀行監管。首付款後，可以和國土房管局簽訂正式的二手房買賣合同。深圳市房地產經紀協會(以下簡稱房協)相關負責人告訴記者，自主交易雙方可在任何有互聯網接入的地方前往房協網站，註冊並填寫相關內容，4個工作日確認權益和辦理時間後，可直接前往房協(福田區景甜東路36號潤豐園小區壹樓)領取，完全免費。該負責人介紹，目前房協已取消中介打合同資格，但仍有中介通過公司端口打二手房合同，並收取壹定費用。記者了解到，這個費用並不固定，壹般多則180元，多則三四百元。風險提示:1。如果房產有* * *業主，應由* * *業主簽字，避免* * *業主不同意出售，交易失敗的可能。2.如果有租約，租客要簽署放棄優先購買權的證明，避免以租客違反優先購買權為由導致交易失敗。3.如果樓盤有價格不菲的家具家電，最好在附表中詳細描述，比如家具家電的品牌、新舊程度等，必要時附上家具家電的照片，防止交房時貨不對板。4.房產附有戶口的，簽訂合同時應寫明戶口遷出日期及違約條件。5.需要明確違約責任，尤其是在目前房價上漲的情況下，業主違約的概率增大。只有明確違約責任，才能維護自己的權益。第六步:選擇銀行，辦理房貸。如果不是壹次性付款，購房者還需要在銀行進行按揭貸款。在銀行申請貸款，買賣雙方都需要到場，並且要帶上身份證原件，收入證明，買賣合同。申請貸款的時候，我直接去找銀行的客戶經理，說我辦個房產抵押，他幫我辦。壹般來說，當天可以確認回復。但是，有時候貸款額度達不到預期。比如評估價格高的銀行，需要重新評估，壹般會延長兩三個工作日。但是，在辦理房貸之前，購房者需要知道自己的底細。如果是比較新的樓盤，至於銀行的選擇，中介推薦四大國有銀行的貸款額度會寬松壹些，效率會高壹些。至於利率能不能下浮，各家銀行執行的政策基本壹樣，不需要多考慮。風險提示:1。如果貸款金額達不到預期，買家需要做好支付更多首付的準備，否則交易失敗將導致違約。2.目前二套房貸趨於收緊，可能會出現貸款批不下來的情況。為了防止這種情況發生後雙方產生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，比如解除合同或者賠償違約金。第七步:辦理過戶和納稅時，需要到房產所在地的產權登記中心辦理過戶手續。買賣雙方需要攜帶身份證原件，房產證原件，二手房買賣合同。壹般交付後，業主收到收據後可以讓銀行把之前監管的存款放進去。風險提示:1。房地產的風險責任在產權轉讓前由轉讓方承擔，在產權轉讓後由受讓方承擔。也就是說，過戶後房屋受損的風險由買受人承擔，所以買受人需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質量問題。2.目前房價上漲，部分業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，使房產交易在過戶期間終止。買受人可以在合同中增加條款，約定在過戶過程中，因業主原因導致房產被查封的，視為業主違約，必須承擔違約責任。第八步:後續事宜壹般涉及物業、水電、有線電視、燃氣等的交接。如果物業內有家具家電，需要核實是否被更換或搬走，最後由業主交出鑰匙，正式完成交易。上述水電交接，應分別由管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門辦理。雙方要準備好房產證、身份證等復印件。部分地區如羅湖區在辦理水電交接時可能需要提供抵押合同。交易雙方最好打電話咨詢後再去，避免來回跑。最重要的是之前簽了“交付定金協議”。如果屋內家具家電齊全，押金退還給房主。如果家具、家電確實丟失，經雙方協商，可以從押金中扣除。風險提示:1。如果交房時家具家電損壞甚至被挪走，交房定金無法補足，買方通常很難找到賣方要求賠償。所以，在壹開始就約定好定金的情況下，定金最好盡可能的大。2.戶口問題也是交房時容易被忽視的地方。所以在交房前，最好到房屋所在地的公安局查看壹下業主的戶口是否已經遷出。以上是“二手房交易流程及註意事項”的相關知識。希望大家多了解壹下。如果以後合法權益受到侵害，可以通過法律武器維護自己的合法權益。如果妳的情況比較復雜，網站還提供律師在線咨詢服務，歡迎妳進行法律咨詢。
法律客觀性:
《城市房地產管理法》第六十壹條房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。經同級人民政府土地管理部門核實後，由同級人民政府更換或變更土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。