自1998年開始推行住房改革政策以來，我國逐步取消福利分房，推行住房市場化，房地產價格持續上漲的原因，自然離不開其供求因素。
（壹）供給因素
房地產開發建設的特點、土地供應的限制，致使房地產供給有限，在住房需求持續增加的背景下，房價上漲。
1.?房地產開發建設的特點，致使房地產供給有限，跟不上同期需求。壹個樓盤的開發時間壹般需要3～5年，動輒上億元資金。這就使房地產供給需要較長的時間，供給有限，跟不上同期房地產需求的增長，也成為房價上漲的壹個因素。
2.?土地供應的限制，致使房地產供給有限。房地產開發多集中在城鎮或城鎮周圍，要占用大量優良的可耕地，這就往往與中國“18億畝耕地不動
搖”的政策紅線相沖突。加上農地的征用與補償，國有土地的招標拍賣，耗時耗力。
3.?房地產業具有半壟斷性質，房地產開發商往往變相減少住房供應，囤積提價。為了維持壟斷利益，房地產開發商往往通過捂盤、捂地等手段，變相減少住房供應，加劇了房價上漲。
（二）需求因素1.?居住需求
我國處於城鎮化的快速發展期，每年都有大量勞動人口進入城市，這些新進人口都會形成對所在城市的住房需求，並帶動對配套服務設施及商住樓的需求，房地產的價格上漲空間大。
我國保障房制度起步較晚，保障房建設需要相當長的時間，才能逐步發揮影響房地產市場供求的作用，壹些不具有購房能力的中低收入者，在市場房租過高的情況下，被迫加入購房大軍。
2004～2011年間，中國房地產價格持續上揚，尤其是自2009年下半年以來，中央政府出臺壹系列嚴厲的房地產調控政策，但是收效甚微，反而出現了“越調控、越暴漲”的奇特現象。壹些本來不急於改善住房的居民提前購房，出現了房價多年持續上漲形成的“恐慌性購房大軍”，甚至出現了壹些家庭購房戶主為未成年人的現象。這些過於提前、超前的房地產消費行為，變相加大了房地產需求。
2.?投資與投機需求
除了房地產的居住性消費需求外，中國還存在龐大的對房地產的投資與投機需求，這也助推了房地產價格的上漲。
由於缺乏多元的投資渠道，大量社會閑余資金湧向房地產業。近10年裏，中國房地產的投資性需求不斷上升，推動房價上漲，進而再次導致投資需求上升，形成了房價上漲與投資需求上升加速循環的現象。
同時，投機需求膨脹是推動中國房地產價格持續上漲的直接誘因。2008年全球金融危機後，出口下滑，國內資金缺乏合適的實體經濟投資領域，大量轉投價格不斷上漲的房地產經濟。個人儲戶在存款負利率情況下，也通過較高收益率的銀行理財產品流入房地產經濟。
另外，2008年金融危機爆發後，各西方發達國家為了刺激經濟，增發貨幣並長期保持接近零利率的低利率，資金通過各種途徑流入了中國的房地產市場。?
二、宏觀經濟因素
（壹）貨幣超發的通貨膨脹背景，形成房地產價格持續上漲的基礎與誘因
主要表現在以下幾個方面：
1.?土地稀缺下房地產天然的增值性容易吸引資金流入，誘發房地產價格上漲。居住是壹個人最基本的生存需求，與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善，也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，人們對房地產價格的上漲歷來就存在著樂觀的預期。經濟發展處於上升時期時，許多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，推動了房地產市場交易的火爆。
2.?長期通貨膨脹會形成房地產價格上漲趨勢。壹國經濟高增長時期，往往伴隨著高通脹。中國這10年經濟高速增長，通貨膨脹自然是“水漲船高”，加上缺乏有效對抗通脹的市場經濟手段，房地產不斷升值，吸引愈來愈多的投資人進入房地產市場，更是推高了房地產的價格。而我國市場調控手段目前不很健全，很多時候仍然慣性地選擇行政命令手段來調控房地產市場，如限購、限價、限貸等政策，這些行政調控手段在實施過程中往往被扭曲，其效果大打折扣。
3.?金融監管不力，致使宏觀調控容易造成過度放貸。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。充足的資金支持是房地產價格長期持續上漲的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產價格長期上漲。
2008年金融危機後，中國的出口開始下滑，實體經濟生存艱難。在利益驅使下，金融業開始轉向房地產業，加大了對地方政府土地出讓、園區開發等房地產相關業務的地方融資平臺、開發商和購房個人放款，並將這部分貸款作為高收益、低風險的優質資產。實際上這些貸款是長期性的具有房價波動風險的貸款，銀行運用的卻是銀行儲戶的短期存款，這就形成了銀行信貸資產的期限錯配——短期負債用於長期資產。銀行業對房地產業長期的資金投入，客觀上助推了房地產價格持續上漲。
（二）金融業規避貸款監管，助推房地產在充足資金支持下硬挺提價
2010年政府出臺針對房地產經濟調控的有關信貸政策後，金融業為了逐利，維持原有房地產貸款
的到期續貸，采用銀行理財金等金融創新業務來規避有關政策及金融監管，透過銀行表外業務間接將大量資金投向房地產相關領域，變相發放房地產業務貸款，形成了目前龐大的銀行表外業務風險。
（三）壹些不法房地產業者通過各種手段變相提高房價
壹些房地產業者，利用理財業務、信托業務規避監管機構對房地產業的金融監管，同時，采取“陰陽合同”、虛假宣傳、預售制下實際交工質量下降、增大公攤面積等建築面積計算貓膩、捂盤、囤地、擡高老樓盤附近新購用地價格等手段，擡高已建樓盤的售價。甚至不惜出重金雇傭“經濟學家”、媒體知名人物出面為房地產價格上漲辯護，為房地產業逃避政府監管出謀劃策。
三、制度因素
房地產價格持續上漲，還存在壹些制度性因素，現有土地制度為房地產土地供應制造了障礙與尋租空間。農地不能直接入市，農民的土地利益得不到有效保護，為地方政府提供了“土地財政”的空間。除此之外，制度因素還有以下問題。
（壹）缺乏個人房地產稅收制度，大量不規範的稅費政策，造成房地產需求旺盛，房地產成本與價格不斷上升
房地產的取得、交易、流轉環節稅費較多，這些稅費往往被轉嫁給購房者，而在持有房產方面的稅種缺乏，不利於打擊炒房交易，無法長期有效地抑制房價非正常上漲。
歐美國家實施比較完善的房地產法律法規，實行土地私有制，承認個人合法的土地及房產所有權，土地及房產供給充足。在這些國家，房地產行業是競爭性行業，居民可以自由進入房地產行業，不存在非常暴利的情形，即使是2001～2005年房價高漲時期，房地產業的收益率仍然低於高科技行業及金融業的平均收益率。同時，歐美國家實施房地產保有稅制、房地產轉移稅制。這些與房地產有關的稅收，加大了房產的持有成本和轉讓成本，使得房地產，特別是民用住宅類的房產炒作空間壓縮，投資空間有限，房地產上漲空間受限。目前雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。
（二）地方政府的土地財政，推高了土地價格和房價
在分稅制背景下，地方財源減少，工業欠發達地區，更是財政窘困，土地財政收入成為地方政府的壹個重要財源。2008年經濟增速回落，地方財政更加依賴土地財政。於是出現了執行中央政策不積極，或者變相出臺抵消政策效力措施的現象。這也是導致調控政策失效的壹個重要原因。此外，長期缺乏的保障房制度建設，也迫使那些本應該進入保障房的階層，被迫進入商品房購房大軍，增加了房地產需求，助推了房價上漲。
（三）目前對房租的調控措施及租房者的權益保護措施缺乏，致使房租不斷飆升，迫使壹些沒有購房能力、本來打算長期租房的中低收入被迫加入購房大軍
我國收入分配差別大，在目前缺乏有效投資渠道的情況下，部分高收入人群爭購黃金地段的高端住房，擡高了整個房地產市場的價格。而且，房屋租賃市場不規範，缺乏租金上漲的調控機制，對租戶權益無法保護。在房價上漲時期，出租人往往選擇賣房或提高租金，使原本打算租房居住的個人難以承受，而選擇購買住房。
（四）房地產業承載的特殊功能，迫使城市居民承受高房價
我國房地產業承載著壹種特殊的功能——居民戶籍及社會***同服務等方面的社會管理。居民戶籍往往與住房捆綁，與相關居民生活福利捆綁，如購買汽車等要求當地戶籍、購買自有住房才能真正落戶，子女才能在自有住房區域內的公辦學校入學；個人社會保障和生活保障（當地戶籍人口才有的最低生活保障金）、就業、教育、醫療等，都與戶籍掛鉤，從而間接與與自有住房與房地產相關。這就等於說，自有住房與政府對居民進行社會管理捆綁，出現了自有房屋的居住功能與居民社會管理功能的捆綁。在當今城鎮化加速的情況下，迫使壹些來城市謀生、原本租房的中低收入階層，在尚缺乏社會保障的形勢下，為了獲取城市戶籍與城市公***福利而購買高價的商品房。
與中國相對比，歐美國家有比較完善的社會管理與保障制度，個人有在國內完全的自由遷移權和平等的受教育權，不需要通過購房來取得居住、落戶和社會保障及社會公***服務（如子女教育）資格，大大降低了對自有房產的需求。
四、社會因素
除了上述供求因素、宏觀經濟因素、制度因素外，中國房地產價格10年持續上漲還存在著社會因
素。
（壹）對住房的消費習慣與社會心理
中國自古以來就崇尚“安居樂業”的生活理念與信條，對擁有住房的安定感要求非常強烈。社會的文化心理和風俗習慣，也迫使年輕人早早進入購房大軍。
（二）房地產的社會財富分配效應助推房價上漲
房地產的社會財富分配效應，迫使中國壹些不具有購房能力的居民為了積累財富而通過貸款購房來做投資，這也推高了房價。房地產作為抗通貨膨脹的保值品和增值投資品，在高通貨膨脹時期會形成社會財富的重新分配，加劇社會財富分配不公和差距拉大。在通貨膨脹持續和房價長期上漲的情況下，擁有壹套或多套自有房產，就意味著自有財富快速上升，而沒有房產的階層面對不斷高企的房價，自有貨幣資產快速貶值。這種分配形勢加劇了中低收入者的恐慌心理，而超越自身購買能力去貸款買房來做投資。
（三）房地產價格上漲帶來的受益群體增多並多元化，形成中國新的社會階層與民意博弈，加大了政府調控難度
房地產資產的社會財富分配效應，使中國社會出現了有房階層或抗房價調控階層，政府調控政策的效力大減。在通貨膨脹時期，高收入階層，以至中低收入階層也因有無房產、房產多少而形成不同的的群體。有房或多房階層，尤其是大量舉債購房的群體，急切盼望房價繼續上漲來實現自身的財富積累，往往抵觸中央控制房價的政策。
高房價會帶來壹系列嚴重的後果。首先，高房價引發“房奴”、“蝸居”、“蟻族”、“鼠族”等社會現象，導致社會問題突出。其次，高房價會擠壓壹般工薪階層的消費能力，不利於刺激內需。第三，高房價下房租（包括住宅租金、廠房租金和商鋪租金）高企，會提高民眾生活成本和企業生產成本，加大中國的通貨膨脹壓力，也會吸引大量金融資源和社會資本流入房地產行業，進壹步削弱本來就因出口不振而疲憊的制造業，帶來社會資源錯配問題。第四，房價持續上漲，會繼續使有房者財富越來越增值，財富越來越多，無房者儲蓄越來越貶值而財富不斷縮水，越來越買不起房，使社會財富差距進壹步擴大，進壹步激化社會矛盾。而要解決這些問題，就需要政府和社會各個階層達成***識，通力合作，有力調控房地產，打破房地產價格持續上漲的循環怪圈，使房地產價格回歸正常水平，走上良性循環的道路。
政府應建立健全有關制度與政策措施，去除房地產本不應有的社會管理功能與公***福利職能，完善宏觀調控措施，加強金融監管和房地產業監管，建立健全保障房制度，加強租金調控政策和租戶權益保護體系。
望采納