編者按：2009年3月，新版《廣東省物業管理條例》開始實施，新條例涉及業主大會、物業收費、車位使用等。新物管條例不僅為業主維權提供了法律依據，也為物業管理現狀帶來了多個變化。
變化壹兩成以上業主可申請成立業委會
現狀
對許多小區來說，成立業主大會是壹件難上加難的事情。廣州的不少大型社區，如 棠德花園 、 廣州奧林匹克花園 、 恒駿花園 、 春蘭花園 等，都在成立業主大會或業主大會改選時出現過各種各樣的糾紛，甚至曾引發流血事件。在不少小區中，業主大會和業主委員會存在著?成立難、運作難、監管難?的?三難?問題，令業主頭疼，也影響著社會的安定團結。
新規：《條例》第十三條規定，20%以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積50%以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。符合前兩款情形之壹的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。
解讀：據李卓章透露，其實早從2007年開始，廣州市就已開始將業主大會成立的審批權下放到街道和鄉鎮人民政府，規定各小區成立業主大會需向當地街道或鄉鎮人民政府申請，接受地方政府的指導和監督，同時需向廣州市房管局有關部門備案。新《條例》的正式實施，對眾多籌備業主大會的小區來說將會起到良好的促進、引導作用。
變化二 小區公***場所收益歸全體業主***有
現狀
目前在廣州的許多小區，物管公司除了收取物業管理費外，還通常會利用小區的各種公用設施創收。如電梯內的框架式廣告、液晶電視廣告，外墻廣告費，還有小區停車場收費、小區會所等場地外租費用等，以往都被物管公司收入自己的口袋，從未向業主公布收支，更談不上與業主***享。天河某小區業主周小姐則表示，?小區到處都有廣告，租車位收入也不低，這些錢應該屬於業主的，但物管公司卻自己拿了，並從未公開究竟用到了哪，我們業主覺得真不爽！?因為不滿物管公司把這些?外塊?收入囊中，還有小區曾自發維權行動。
新規：《條例》第五十三條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公***建築和***用設施，不得擅自改變用途。任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的***同利益。利用物業管理區域屬於業主***有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業***用部位、***用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，並依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主***有。
解讀:李卓章表示，鑒於目前廣州各小區的物管公司大多都將公用設備設施收入據為己有，罕見實行財務公開透明，新物管條例正式實施後，將有可能會出現小區業主針對小區公用設備設施經營性收入的?維權潮?。
變化三 配套設施***享劃為同壹個物管區
現狀
廣州有許多的舊城區、城中村，也有許多早年的房改房，這些居民區在實施物業管理時經常會遇到區域劃分上的問題，如有的物管公司為自身利益隨意?分豬肉?，隨意圈起幾棟樓就自稱是個小區，也不管公用配套設施、設備是否與其他的樓宇存在***享的情況，由此而引發各種糾紛。另外，還有的小區由於業主意見不同，同時出現兩個業主大會或兩家物管公司，給社區管理造成不少混亂。在曾出現過兩家物管公司同時坐陣的 翠湖山莊 ，提起當年兩家物管公司的?打架?事件，業主葉女士至今仍心有余悸：?太可怕了，他們不但打架，還打爛了不少玻璃門窗，把小孩子都嚇哭了！?
新規：《條例》第七條規定，物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的***用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備***用的，應當劃定為壹個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；第九條規定，壹個物業管理區域成立壹個業主大會，由壹個物業服務企業提供物業管理服務。
解讀:李卓章指出，按新規定，壹個小區只能有壹個業主大會、壹家物管公司。?物業配套設施設備***用?是劃定?壹個物業管理區域?的標準，如果設施設備能夠分割、獨立使用，就可以劃定為不同的物業管理區域。另外，如對舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，規定?由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見後，確定物業管理區域?。如果相關主體對物業管理區域的劃定有爭議，則需?由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見後確定?。
變化四 投票權壹戶壹票
現狀
盡管之前的物管條例已對業主投票權有過明確規定，但其中作為依據的?專有部分面積?、?建築物總面積?，特別是?業主人數?該怎麽計算，都產生過各種不同的理解，在計票時?公說公有理，婆說婆有理?，有大量房子沒售出的發展商，在計票時通常以面積計票，令投票公平性大打折扣，壹些小區還因此產生了糾紛。
新規：《條例》第二十二條規定，面積和業主人數按照下列方式確定：（壹）專有部分面積，按照建築面積計算；建築物總面積，按專有部分面積之和計算。（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，壹戶按壹人計算；建設單位未出售的專有部分按壹人計算；總人數，按照兩者之和計算。
解讀：李卓章指出，對於計票標準，新《條例》細化得非常詳盡，按?壹戶壹票?的精神，就算是建設單位還有大批未售出的房子，在投票時按?人?計時也只能算壹?人?，也就是只算?壹票?；在按面積計算時，也只能按其所有房子的套平均面積計算份額。也就是說，就算有1000套沒賣出的房子，也只能按這1000套每套的平均面積，如100平方米來計算面積票數。
變化五 車位先滿足業主才能外租
現狀
由於前期規劃上的不足，隨著?有車壹族?的快速增加，廣州不少樓盤，特別是市中心的小區都面臨著車位嚴重不足的問題。提起車位，海珠某樓盤業主楊先生就憤憤難平：?我們小區車位為4∶1，也就是說四戶業主才有壹個車位，但這裏卻幾乎家家是有車族。發展商壹早就將車位賣出去了，買家不少是外面的 客。而且小區附近沒什麽地方可停車，我要想停車，就得每月花上1000元去跟別人租，妳說冤不冤啊？！?
新規：《條例》第五十四條規定，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要後，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月；建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫壹個月前，以書面形式告知本區域全體業主，並在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少於本區域房屋套數時，每戶業主只能購個車位、車庫。
解讀：《條例》對如何?首先滿足業主的需要?給予進壹步明確，體現了幾個精神：壹是車位、車庫先租後售；二是建設單位依法取得權屬登記後才出售；三是車位、車庫數量較少時，每戶業主只能購個車位、車庫，以體現公平性。
變化六 經利害關系人同意才能改房屋用途
現狀
在廣州有不少小區業主擅自將房屋改成商用的情況出現，業主們或出租給企業或開起店鋪，甚至建成?房中房?；也有不少發展商或物管公司隨意將架空層、綠化用地、小區會所等出租作商用贏利。天河 六運小區 業主陳先生曾向記者投訴：?我們樓上那家把原來的兩房壹廳壹衛改成了四房四衛出租，有間衛生間就直接改在我家廚房上。他們防水沒做好糞水下滲，我家廚房遭了殃，整天臟水嘀嘀嗒嗒地！?
新規：《條例》第五十三條規定，在物業管理區域內，不得違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；《條例》第五十五條規定，物業管理區域內禁止下列行為：（壹）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀。
解讀:李卓章指出，對?住改商?和?，新《條例》也沒有武斷地?壹刀切?全面禁止，如果業主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業需要將住房改為商鋪的，可遵守法律、法規以及管理規約的規定，要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等。特別重要的是，需在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，根據《物權法》的規定，先征得有利害關系業主，如樓上、樓下、左鄰右舍等的同意。