壹、土地性質
目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。
“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”;從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記”。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以後會有麻煩。
二、規劃變更
要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。
從宏觀角度看，整個城市如果推出新壹輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新壹輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個上海同長三角將形成壹個三小時車程的“都市圈”，未來這裏將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看，壹旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。
三、相關權益
所謂商鋪權益主要包括兩個內容，壹是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而後者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這裏都會涉及到投資客的“權益”。
大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前壹定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至於原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益範圍，以免買下後發生賠償等麻煩事情。
四、面積大小
商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積壹般在50至100平方米為宜。
類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。
商鋪面積主要註意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量註意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。
五、用途結構
商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能回避這壹點。
住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前壹定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。壹層用於經營，二層用於居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要註意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪壹來便於經營;二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。
六、設備裝修
購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細的約定。
壹般情況下二手商鋪都是經過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立壹個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日後同原房東以及周邊鄰居發生矛盾。
七、稅費品種
商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客壹定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協議中講清楚。有人建議，如果是某企業出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進行投資。據說，這樣可以合理規避部分稅費。
八、抵押貸款
投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產抵押貸款方面的有關知識。
目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴格，最低面積標準定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數大都為5成。而對於那些臨街具有獨立產權的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及到今後規劃動遷或鄰居產權糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進行估價，所估價格通常由商業銀行委托評估公司擬定。所估價格壹般不會超過評估價，商鋪的實際抵押貸款成數也就低於5成。
九、回報時間
商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，壹個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高於初始投入。
對於商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。
譬如壹些城鄉結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進程的加速，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路開通、公***設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
如果投資那些大型商業地產項目中的商鋪，開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等等值得關註，這同商鋪投資回報是密切相關的。因為，這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統壹經營管理等問題。
十、市場因素
市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這裏包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見並掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。
上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區分，如“黃金”旺鋪往往無價無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是壹鋪難銷，經營面臨較大困難。
建議近期註意以下幾類商鋪：商場底鋪、商業街、專業市場、批發市場等類型的商鋪，而購物中心、商場等產權式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這裏涉及的問題十分復雜，需要請教有經驗或者得到過教訓的投資客，他們是妳投資商鋪真正的“老師”。
此外，還應註意：
1、註意較高的首付與月供。商鋪壹直都需五成首付，10年按揭時間。另外，商業租金較高，但也不能完全實現以租抵供，所以要留有壹定的資金以作流動資金運用。壹般商鋪的評估價並不高，壹次性付款不必考慮這些，但出貨時得替買家考慮。
2、商鋪的租金水平相差很遠，即使是帶租約的商鋪，租金水平也未必是真實的，投資商鋪時，壹定要對商鋪的租金水平調查清楚，否則會導致高價買了低租金的商鋪。3、投資商鋪要弄清楚鋪位的真實結構，可能壹家鋪位是由兩個業主的鋪位合並而成，如果買的鋪位是屬於門面的後半部分，那就沒法獨立出租做生意了。
4、商鋪的差別很大，可比較性較差，很考驗投資者的經驗和眼光。
望采納，謝謝